정부와 지자체가 서민 주거 안정을 위해 공공임대주택 공급 확대를 추진하고 있으나, 공공주택 사업자인 서울주택도시공사(SH)의 종합부동산세(종부세) 부담이 향후 2년 내 120% 이상 급증할 것으로 전망되면서 정책상 상충 논란이 일고 있다. 투기 수요 차단을 목적으로 도입된 보유세 중과 체계가 주거복지를 담당하는 공기업에까지 무겁게 작용하면서, 임대주택 공급 및 유지 관리 재정에 심각한 압박을 가하고 있다는 분석이 나온다.
■ '공공임대 늘릴수록 세금 폭탄'… SH 종부세 2년 뒤 120% 껑충
부동산 세무 및 법조계에 따르면 SH공사가 부담해야 할 종부세액은 오는 2026~2027년을 기점으로 현행 대비 120% 이상 폭증할 것으로 시뮬레이션됐다. 정부의 공공주택 공급 확대 방침에 따라 매입임대 및 건설임대 물량이 지속적으로 누적된 데다, 공시가격 변동과 세율 구조가 복합적으로 작용한 결과다. 서민을 위한 임대주택을 늘릴수록 공기업이 부담해야 할 보유세가 기하급수적으로 늘어나는 structural한 역설이 현실화되고 있다는 평가다.
■ 주거복지 재정 악화 불가피… 수선유지비 축소·공급 차질 우려
이 같은 세금 부담 증가는 공공주택 사업자의 재정 건전성을 크게 훼손할 것으로 우려된다. SH 등 공공사업자는 시세보다 현저히 낮은 수준으로 임대료를 책정하고 있어 세금 인상분을 임차인에게 전가하기 어렵다. 결국 수천억 원에 달하는 보유세 지출은 공공임대주택의 노후 시설 보수 및 리모델링 예산 감축으로 이어질 수밖에 없으며, 신규 공공임대 부지 확보와 건설 추진력을 약화시키는 원인으로 작동하고 있다.
■ '공공성 감안한 세제 개편' 시급… 중과세율 적용 허점 개선 목소리
전문가들은 민간 다주택자의 투기 억제를 위해 설계된 현행 종부세 과세 체계가 공공주택 사업자에게도 엄격하게 적용되는 제도적 허점을 지적한다. 법인에 대한 최고 단일세율 적용 및 합산배제 요건의 경직성이 공공임대주택의 특수성을 반영하지 못하고 있다는 이유에서다. 공공임대주택에 대한 종부세 합산배제 범위를 대폭 확대하고, 주거복지 목적의 보유 자산에 대해서는 세제 특례를 명확히 법제화해야 한다는 목소리가 커지고 있다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
공공임대사업자에 대한 종부세 부담 폭증은 정부의 주택 공급 정책 추진에 부담으로 작용하여 향후 국회 차원의 세법 개정 논의가 본격화될 것으로 전망된다. 임대인과 투자자는 민간임대주택 등록 시 합산배제 요건(공시가격 6억 원 이하, 임대료 증액 제한 준수 등)을 사전에 세밀히 검토해야 하며, 법인 명의 주택 보유 시 강화된 보유세 리스크를 감안한 장기 수지 분석이 필수적이다.