수도권 주요 권역의 오피스 시장이 기업들의 꾸준한 임차 수요에 힘입어 상승세를 이어가는 반면, 상가 시장은 내수 소비 둔화와 고금리 여파로 임대료 하락과 공실 부담이 가중되고 있다. 상업용 부동산 시장 내부에서 자산 유형에 따른 '양극화 현상'이 더욱 뚜렷해지면서 임대인과 투자자들의 자산 운용 전략 수정이 불가피할 것으로 보인다.
■ '기업 수요 쇄도' 수도권 오피스, 견조한 임대수익 유지
올해 3분기 수도권 오피스 시장은 IT 및 전문 서비스업 중심의 임차 수요가 지속되면서 임대료 상승세를 기록한 것으로 집계됐다. 서울 주요 권역(GBD·CBD·YBD)의 유휴 공간이 점차 줄어드는 가운데, 신규 공급 물량마저 제한적이어서 임대인이 주도권을 쥐는 시장 환경이 이어지고 있다. 특히 프라임급 오피스를 중심으로 자산 가치 증대와 안정적인 임대 수입 확보가 동시에 이루어지는 양상이다.
■ '소비 위축 직격탄' 골목상권·집합상가 임대료 하락세
반면 상가 시장은 고물가·고금리에 따른 가계 소비 여력 위축의 직격탄을 맞고 있다. 중소형 상가와 집합상가를 중심으로 임대료 하락 압력이 거세지고 있으며, 주요 상권에서도 공실을 채우지 못해 임대 수익률이 감소하는 악순환이 이어지는 모습이다. 자영업자들의 폐업 증가와 신규 창업 소극화가 맞물리면서 상가 자산의 공실 위험도는 한층 높아진 것으로 분석된다.
■ 상품별 자산 격차 확대… 선별적 투자·특화 운영 시급
전문가들은 향후 금리 인하 기조가 본격화되더라도 상업용 부동산 내 오피스와 상가의 온도 차는 당분간 지속될 것으로 전망하고 있다. 오피스는 대형화·첨단화된 입지를 중심으로 자본 수익률이 견조하게 유지될 가능성이 높은 반면, 상가는 구조적 소비 트렌드 변화에 적응하지 못할 경우 자산 가치 하락을 피하기 어렵다는 지적이다. 이에 따라 입지별 차별화 분석과 고정 임차인 확보를 위한 선제적 노력이 요구된다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 금리 하향 안정화에도 불구하고 상가 시장의 회복 속도는 오피스에 비해 더딜 것으로 전망된다. 임대인은 상가 공실 방지를 위해 렌트프리(무상임대)나 전환임대료 특약을 적극 검토해야 하며, 투자자는 단순 수익률보다 앵커 테넌트(핵심 임차인) 유치 여부와 권역별 오피스 수급 불균형을 다각도로 확인하는 실무적 접근이 필수적이다.