부동산을 취득하면서 지방세 감면 혜택을 받은 기업이나 개인 사업자가 해당 부동산을 자회사나 계열사에 임대했다가 감면받은 세금을 도로 토해내는 사례가 잇따르고 있다. 현행 지방세법상 법인격이 다른 자회사는 독립된 타인으로 간주되므로, 자회사 임대 역시 '직접 사용' 의무 위반에 해당한다는 법원과 과세당국의 엄격한 잣대가 적용되기 때문이다.
■ '한 식구인데 괜찮겠지' 방심하다 추징… 계열사 임대도 '타인 제공'
법조계 및 세무업계에 따르면 사업용 부동산이나 지식산업센터 등을 취득하면서 취득세 감면 혜택(50~75%)을 받은 법인이 일정 유예기간 내에 해당 부지를 자회사에 임대하거나 사용하게 할 경우, 지방세특례제한법상 '혜택 추징 대상'에 해당하는 것으로 나타났다. 모회사와 자회사가 실질적인 경영 지배관계에 있다 하더라도 법률상 엄연히 별개의 인격체(법인)로 취급되기 때문이다. 실제 최근 자회사에 본사 부동산 일부를 임대해 준 기업이 감면받았던 취득세와 지방교육세, 가산세까지 합쳐 억 대의 세금을 추징당하는 처분을 받았다.
■ '직접 사용' 요건 엄격 적용… 실질과세 원칙과 세법 규정의 충돌
기업 현장에서는 '실질적으로 하나의 기업군'이라는 주장으로 불복 절차를 밟는 경우가 많지만, 조세심판원과 법원의 입장은 단호하다. 세법상 조세감면 혜택은 정해진 요건을 엄격하게 해석해야 하는 '엄격해석의 원칙'이 우선 적용되기 때문이다. 특히 취득세 감면 조건에 부합하려면 취득자가 해당 부동산을 소유자 명의로 직접 목적 사업에 사용해야 하며, 유예기간(보통 3년~5년) 동안 제3자에게 임대하거나 매각·증여해서는 안 된다. 과세당국은 자회사나 관계사라 할지라도 차임(임대료) 지급 여부와 상관없이 공간을 제공한 행위 자체를 '타인에 의한 사용'으로 판단하고 있다.
■ 부동산 거래 전 '감면 의무 기간' 확인 필수… 가산세 리스크 주의
이러한 세무 리스크는 비단 중견·대기업만의 문제가 아니다. 개인 임대사업자나 법인 사업자가 지식산업센터, 산업단지 내 공장, 벤처기업 집적시설 등을 분양받아 취득세를 감면받은 후, 가족 법인이나 자회사에 사업장을 내주는 경우에도 동일하게 적용된다. 의무 사용 기간을 채우지 못하고 임대로 전환할 경우, 당초 감면받은 취득세 본세뿐만 아니라 연 8~9% 수준의 납부지연가산세까지 추가 부담해야 하므로 과세 리스크가 급격히 불어날 수 있다. 전문가들은 공간 효율화나 조직 개편을 이유로 계열사 간 부동산 이동을 추진할 때는 반드시 감면 유예기간 경과 여부를 사전 검토해야 한다고 조언한다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 지방세 감면 특례 기준과 과세당국의 현장 실태 조사가 더욱 강화될 것으로 예상됨에 따라 기업 및 임대인의 자산 관리 세무 리스크 점검이 시급한 시점이다. 임대인과 기업 자산관리자는 지식산업센터나 산업단지 부동산 취득 시 약정된 의무 사용 기간(최대 5년) 내 계열사·가족 법인과의 임대차 계약 체결을 전면 재검토해야 한다. 현장 중개사와 투자자 역시 감면 혜택을 받은 물건의 임대차 계약을 중개·계획할 때, 소유주의 당초 감면 요건 이행 여부와 추징 리스크 발생 유무를 계약 특약 및 설명서에 명확히 반영하여 법적 분쟁을 예방해야 한다.