3억 6천만 원 넘는 '약국 권리금'… 상가 시장 실태와 법적 사각지대

최근 주요 상권의 약국 등 독점적 영업권이 보장된 점포를 인수할 때 발생하는 권리금이 3억 6,000만 원을 웃도는 것으로 집계되면서, 상가 임대차 시장 내 권리금 산정 방식과 법적 보호 한계에 대한 관심이 고조되고 있다. 고금리와 소비 위축으로 일반 자영업 상가의 공실률이 커지는 상황에서도 알짜 입지의 억대 권리금 현상은 여전히 공존하며 상업용 부동산 시장의 심각한 양극화를 보여주고 있다.

■ '독점권 프리미엄'에 억대 호가… 영업·바닥·시설 권리금의 실체
상가 권리금은 크게 바닥권리금(입지 가치), 시설권리금(인테리어 및 장비), 영업권리금(노하우 및 고객 기반)으로 구성된다. 특히 약국이나 병원 건물 내 입점 점포의 경우 처방전 수량과 고정 유동인구가 확보되어 있어 영업권리금 비중이 전체의 60% 이상을 차지하는 구조다. 전문가들은 권리금이 명확한 공시 기준 없이 전 임차인과 신규 임차인 간 자율 계약으로 정해지다 보니 실지급액 대비 과다 산정 논란이 끊이지 않는다고 지적한다.

■ 회수 기회 보장에도 '임대인 재계약 거부' 등 법적 사각지대 상존
현행 상가임대차보호법은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 규정하고 있다. 하지만 건물의 재건축·대수선 계획이 고지되었거나, 임대인이 상가를 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용하는 등 예외 조항에 해당할 경우 권리금 보호를 받지 못할 위험이 상존한다. 이에 따라 계약 만료 시점 임대인과 임차인 간의 법적 분쟁 건수도 매년 지속적인 증가세를 보이고 있다.

■ 상권 양극화 가속… 무권리금 공실 상가와 억대 프리미엄의 극단적 대립
서울 핵심 상권과 지방·외곽 상권 간의 극단적인 격차도 권리금 시장을 흔드는 요인이다. 1층 유동인구가 집중되는 초역세권 단지 내 상가는 수억 원의 권리금이 형성되는 반면, 경기 침체 여파를 맞은 외곽 상권은 권리금이 소멸했음에도 세입자를 구하지 못해 공실이 장기화되고 있다. 이에 따라 상가 투자 시 단순 임대수익률뿐만 아니라 권리금 회수 가능성과 업종별 독점성 여부를 면밀히 분석해야 한다는 지적이 제기된다.