정부가 도심 주택 공급 가뭄을 해소하고 정비사업 속도를 획기적으로 올리기 위해 '재개발·재건축 정비사업 특례법' 제정을 본격화하고 나섰다. 사업 초기의 최대 걸림돌이었던 안전진단 통과 시점을 유예하고, 역세권 용적률을 법적 상한의 최대 1.2배까지 끌어올리는 등 도심 주택 공급 패러다임의 대전환이 가시화되고 있다.
■ '안전진단 없이 조합 설립'… 사업 기간 최대 3년 단축
이번 대책의 핵심은 정비사업의 첫 문턱이었던 안전진단 절차의 개편이다. 그동안은 안전진단을 최종 통과해야만 정비구역 지정과 추진위원회 설립이 가능했으나, 앞으로는 안전진단을 통과하지 않고도 정비사업 절차에 착수할 수 있게 된다. 안전진단은 사업시행계획인가 전까지만 완료하면 되도록 완화되면서, 정비구역 지정부터 조합 설립에 이르는 초기 사업 기간이 기존 대비 최소 2년 6개월에서 3년 이상 대폭 줄어들 것으로 분석된다.
■ 용적률 최대 500% 상향… 공사비 폭등 속 사업성 개선
최근 공사비 급등으로 정체에 빠진 정비사업장의 수익성을 극대화하기 위한 파격적인 용적률 인센티브도 도입된다. 역세권에 위치한 3종 일반주거지역의 경우, 법적 상한 용적률인 300%를 넘어 최대 1.2배(360%)까지 상향 조정을 허용받는다. 특히 준주거지역으로 용도지역 변경을 추진할 경우 최대 500%의 용적률을 적용받게 되어, 조합원 1인당 추가분담금이 최대 1억~2억 원가량 감축되는 효과가 나타날 것으로 집계됐다.
■ 인허가 '통합 심의' 일괄 처리… 수도권 10만 가구 공급 가속
건축, 환경, 교통, 교육 영향평가 등 개별적으로 진행되던 인허가 절차가 '통합심의위원회'를 통해 일괄 처리된다. 이에 따라 평균 2~3년 이상 소요되던 각종 심의 기간이 6개월~1년 이내로 단축될 것으로 전망된다. 정부는 이번 규제 완화 체계 구축을 통해 서울 및 수도권 핵심 정비사업 구역에서 약 10만 가구 이상의 신규 아파트가 조기 착공에 들어갈 수 있을 것으로 기대하고 있다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
정비사업 특례법 통과 시 수도권 주요 재건축 단지의 사업 추진 속도가 빨라지면서 노후 단지를 중심으로 재건축 기대감이 고조될 전망이다. 다만 공사비 증액 갈등과 고금리 여파가 남아있는 만큼, 현장 임대인과 투자자는 조합의 **'공사비 검증 제도 활용 여부'**와 **'추정 분담금 산정의 현실성'**을 정밀하게 점검해야 한다. 공인중개사는 매매 계약 시 **'조합원 지위 양도 제한 규정'**과 **'안전진단 미통과에 따른 사업 지연 리스크 특약'**을 명확히 기재하여 거래 안전성을 확보해야 한다.