■ 사업 기간 최대 3년 단축… 통합심의 적용에 정비구역 속도전
그 그동안 재개발·재건축 사업의 걸림돌로 지목되어 온 복잡한 인허가 절차가 대폭 단축된다. 기존에는 정비구역 지정부터 조합설립, 사업시행계획인가까지 평균 5년 이상 걸리던 초기 단계가 각종 심의를 한 번에 처리하는 통합심의 적용으로 2~3년 수준으로 줄어들 전망이다. 사업 지연으로 인한 금융 비용 부담을 대폭 낮춤으로써 전국 약 200여 곳 이상의 정비사업 추진 단지가 직접적인 수혜를 입을 것으로 분석된다.
■ 3.3㎡당 공사비 1000만원 육박… 사업성 따른 쏠림 가속화
절차 단축 호재에도 불구하고 현장의 핵심 변수는 여전히 공사비와 사업성이다. 최근 3년간 시공 자재비와 인건비가 급등하면서 서울 주요 재개발 구역의 3.3㎡당 공사비는 이미 800만~1,000만 원선에 육박하고 있다. 이에 따라 강남권이나 입지가 뛰어난 대단지는 사업 속도를 높이는 반면, 사업성이 낮고 추가분담금 부담이 큰 변두리 지역은 시공사 선정 난항으로 정비사업 양극화 현상이 가속화될 것으로 보인다.
■ '공급 가뭄' 해소 기대감 속 초기 투자자 자금 경색 주의
전문가들은 이번 규제 완화가 장기적인 도심 아파트 공급 부족을 해소하는 발판이 될 것으로 보면서도, 단기적인 시장 과열 가능성에 대해서는 경계감을 나타내고 있다. 특히 조합 설립 이전 단계인 초기 정비구역은 조합원 권리가액 단정 및 분담금 추산이 불확실하므로, 고금리 기조 속 단기 시세 차익을 노린 갭투자는 자칫 장기 자금 경색으로 이어질 수 있다는 지적이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
정비사업 인허가 속도가 빨라짐에 따라 입지가 우수한 도심 재개발·재건축 구역의 가치가 더욱 부각될 전망이다. 정비구역 내 자산을 보유한 임대인은 이주 시점 및 세입자 퇴거 일정에 맞춘 전세보증금 반환 자금 플랜을 미리 수립해야 하며, 공인중개사와 투자자는 사업 단계별 조합원 권리가액 산정 기준과 추가분담금 변동 가능성을 꼼꼼히 검증하여 매매 특약을 설정할 필요가 있다.