고금리 기조와 공사비 폭등이 장기화되면서 수도권 및 전국 주요 지역의 아파트 분양가가 가파른 상승세를 이어가고 있다. 원자재 가격과 인건비가 동시에 오른 데다 Zero Energy 건축 의무화 등 규제 강화까지 맞물리며 신규 분양 단지의 가격 문턱이 전반적으로 높아진 영향이다. 시장에서는 분양가 추가 상승 우려와 신축 아파트 공급 가뭄 공포가 결합하며, 입지와 가격 경쟁력을 갖춘 일부 단지로만 청약 통장이 몰리는 극단적인 쏠림 현상이 심화되는 양상이다.
■ 국민평형 분양가 '15억 시대' 돌파… 원자재·인건비 폭등에 '고분양가' 일상화
주택도시보증공사(HUG) 및 부동산 업계에 따르면 최근 수도권에서 공급되는 민간 아파트의 전용면적 84㎡ 평균 분양가가 15억 원을 잇따라 돌파한 것으로 집계됐다. 이는 불과 2년 전 대비 30% 이상 급등한 수치로, 시멘트와 철근 등 핵심 자재 가격 상승과 외주비 증가가 조합 및 시공사의 분양가 책정에 그대로 반영된 결과다. 지방 광역시 주요 입지 역시 전용 84㎡ 기준 7억~8억 원대에 분양가가 형성되며 지방 분양 시장의 가격 부담감도 가파르게 늘어나는 추세다.
■ '지금 안 사면 더 뛴다'… 분양가 상승세 속 신축 쏠림·청약 양극화 심화
분양가 고공행진에도 불구하고 실수요자 사이에서는 '오늘이 가장 싸다'는 인식이 확산되며 청약 열기가 가열되고 있다. 실제로 최근 서울 및 수도권 인기 정비사업 단지들의 1순위 청약 경쟁률은 평균 100 대 1을 웃도는 기염을 토했다. 반면 입지 조건이 미흡하거나 주변 시세 대비 분양가가 과도하게 높게 책정된 외곽 지역 단지들은 대거 미달을 기록하며, 청약 시장의 양극화 지표인 청약 양극화 지수가 역대 최고 수준으로 벌어졌다.
■ 선당후곰 사라지고 '선옥석 가리기'… 분양가 상한제 단지·핵심 입지 뭉칫돈
과거 일단 당첨되고 보자는 '선당후곰(선 당첨 후 고민)' 형태의 묻지마 청약은 자취를 감추고, 철저하게 시세 차익과 입지를 따지는 '선옥석 가리기' 현상이 뚜렷해지고 있다. 특히 분양가 상한제가 적용되는 강남 3구 및 용산구 등 고층 재건축 단지와 수도권 공공택지 분양 단지에는 수만 명의 청약자가 쏠리며 당첨 가점 합격선이 70점 안팎까지 치솟았다. 대출 규제 강화 속에서도 확실한 프리미엄이 보장된 단지로는 고가 현금 보유자들의 뭉칫돈이 집중되고 있다는 분석이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
공사비 상승과 금리 변동성이 지속되는 가운데, 향후 신규 인허가 실적 감소에 따른 2~3년 뒤 신축 아파트 입주 가뭄이 본격화될 가능성이 높다. 이에 따라 선호 입지 중심의 신축 아파트 희소 가치는 더 커질 전망이다. 현장에서는 수분양자와 투자자 모두 중도금 대출 금리 조건과 잔금 대출 전환 시 DSR(총부채원리금상환비율) 한도를 사전에 면밀히 체크해야 한다. 아울러 공실 방어 및 세입자 유치를 목표로 하는 임대인은 옵션 차별화와 분양권 전매 제한, 거주의무 기간 등 분양 계약별 규제 사항을 철저히 점검할 필요가 있다.