서울 핵심 권역의 A급 오피스 시장이 공급 가뭄으로 인한 극심한 공실 기아 상태를 이어가며 임대료가 사상 최고치를 경신하고 있다. 반면 외곽 지역의 지식산업센터와 중소형 상가는 무더기 공실 사태를 겪으며 상업용 부동산 시장의 극단적 양극화 현상이 심화하는 양상이다. 고금리 장기화와 경기 둔화 속에서도 핵심 입지 업무시설에 대한 수요 집중이 시장 구조를 완전히 재편하고 있다는 분석이다.
■ 서울 A급 오피스 공실률 2%대… 3.3㎡당 임대료 14만 원 돌파
부동산 자산관리 및 투자자문업계 집계에 따르면, 올해 1분기 서울 주요 3대 권역(GBD·YBD·CBD) A급 오피스의 평균 공실률은 2.4%를 기록하며 자연 공실률(5%)을 크게 밑돌고 있다. 특히 강남권역(GBD)의 경우 공실률이 1.8%까지 떨어져 임차 공간을 찾기가 사실상 불가능한 수준이다. 공간 희소성이 커지면서 서울 A급 오피스의 3.3㎡당 월평균 명목임대료는 전년 동기 대비 7.8% 상승한 14만 2000원을 기록하며 최고가를 고쳐 썼다.
■ 지식산업센터는 공실률 20% 육박… 상업·업무용 시장 극단적 양극화
반면 수도권 외곽 및 경기 지역 지식산업센터 시장은 분양 폭증에 따른 공급 과잉으로 평균 공실률 18.5%를 기록하며 고전을 면치 못하고 있다. 준공 후 수년이 지나도록 불이 꺼진 건물이 늘어나며 임대료가 반토막 났음에도 임차인을 구하지 못하는 실정이다. 대기업 및 알짜 스타트업의 핵심 권역 쏠림 현상이 거세지면서 입지별 자산 가치 격차가 사상 최대 수준으로 벌어지고 있다는 지적이 나온다.
■ 렌트프리 축소에 관리비 연쇄 인상… 임차기업 비용 부담 폭등
임대인 우위 시장이 고착화되면서 과거 임차인 유치를 위해 제공되던 무상임대(렌트프리) 혜택도 자취를 감추고 있다. 연간 평균 렌트프리 기간은 기존 2~3개월에서 0.5개월 이하로 급감했으며, 전기·가스요금 인상에 따른 3.3㎡당 관리비 역시 전년 대비 6.5% 오른 4만 8000원 선을 형성하고 있다. 이에 따라 실질 임대료 부담이 한계치에 다다른 기업들이 권역 외곽으로 이전을 검토하는 등 임대차 재계약 파행 사례가 잇따르고 있다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 2~3년간 서울 신규 오피스 공급량이 대폭 제한되어 핵심 권역의 임대료 상승세와 공실난은 지속될 것으로 전망된다. 임대인은 고정 임대료 인상 요구와 더불어 인플레이션을 반영한 관리비 연동 특약을 명확히 설정해야 하며, 임차인 및 공인중개사는 만기 6개월 전부터 재계약 협상에 착수하여 렌트프리 축소에 따른 실질 비용 증가분을 사전에 산출하고 대체 공간 확보 시나리오를 수립하는 실무 대응이 필수적이다.