최근 주요 시중은행의 주택담보대출 및 신용대출 금리 상단이 연 8%에 육박하면서, 신축 아파트 분양 계약자와 기존 영끌 매수자들의 이자 상환 부담이 극에 달하고 있다. 고금리 기조 장기화 속 원리금 상환 부담이 급증함에 따라 분양권 전매나 경매 시장으로 한계 매물이 내몰릴 가능성이 커지는 등 부동산 시장 전반의 긴장감이 최고조로 치닫는 모양새다.
■ 3억 대출 시 연 이자만 2200만원… '연 8%' 금리 폭격의 그늘
금융권에 따르면 주요 시중은행의 변동형 주택담보대출 금리 상단이 연 7.8~8.1% 수준까지 치솟은 것으로 나타났다. 전용면적 84㎡ 신축 아파트 입주를 앞두고 3억 원의 잔금 대출을 받거나 신용대출을 상단 금리로 이용하는 차주의 경우, 연간 지급해야 하는 이자만 최대 2200만~2400만 원에 달한다. 매달 200만 원 안팎의 거액을 오롯이 이자로만 납부해야 하는 셈이다.
■ 잔금 자금난에 분양권 급매물 속출… 경매 매물 적체 가속
금리 급등 충격은 신축 분양 시장과 경매 시장에 직접적인 파급효과를 불러일으키고 있다. 당초 대출을 받아 아파트 잔금을 치르려던 수분양자 상당수가 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제와 높은 금리 장벽에 막혀 분양권을 급매물로 내놓거나 입주를 포기하는 사례가 늘고 있다. 이자 상환 한계에 부딪힌 차주들의 주택이 경매 시장으로 대거 유입되면서 전국 임의경매 진행 건수가 전년 대비 30% 이상 급증하는 등 경매 물건 적체 현상도 심화되는 양상이다.
■ '고금리 장기화' 신축 분양 양극화 심화… 현금 부자 위주 재편
전문가들은 한국은행의 기준금리 인하 시점이 지연되고 대출 규제가 강화되면서 고금리 여파가 당분간 지속될 것으로 보고 있다. 대출 의존도가 높은 서민·실수요자의 청약 참여가 눈에 띄게 줄어드는 반면, 대출 부담에서 자유로운 현금 자산가들을 중심으로 수도권 핵심지 분양 물량이 소진되는 '분양시장 양극화'가 가속화되고 있다. 이에 따라 무리한 영끌 차입을 통한 신축 아파트 계약이나 경매 낙찰은 자칫 심각한 금융 리스크로 이어질 수 있다는 지적이 나온다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
고금리 장기화 기조와 대출 규제 강화로 당분간 신축 분양권 및 경매 시장에서의 가격 조정과 한계 매물 출회가 이어질 전망이다. 분양 계약 예정자 및 실수요자는 입주 시점의 대출 상환 능력(DSR)과 자금 조달 계획을 엄밀히 검증해야 하며, 임대인과 투자자는 과도한 레버리지를 피하고 안정적인 임대수익률을 확보할 수 있는 현금흐름 중심의 방어적 자산 관리에 주력해야 한다.