고금리와 내수 침체 장기화로 자영업자의 소득 양극화가 극에 달하면서 상업용 부동산 시장에 강력한 경고등이 켜졌다. 자영업자 상당수가 최저임금 수준의 수입에 그치며 상가 임대료 체납과 연이은 폐업으로 인한 공실 폭탄 우려가 현실화되는 양상이다.
■ 10명 중 7명 '월 200만원 이하'… 매출 양극화에 상가 임차인 벼랑 끝
자영업자 및 소상공인 소득 데이터 분석 결과, 전체 자영업자 가운데 70% 이상이 월 평균 순수입 200만원 이하에 머무르는 것으로 조사됐다. 반면 월 수입 500만원 이상을 기록하는 상위권은 10% 안팎에 불과해 소득 극단화가 가속화되고 있다. 특히 고정비 중 가장 큰 비중을 차지하는 상가 임대료와 인건비 부담이 중소 자영업자의 생존을 압박하는 결정적 요인으로 분석된다.
■ 임대료 체납률 상승·연체율 경고등… 1층 메인 상권도 공실 전이
내수 소비 위축이 장기화되면서 주요 상권의 상가 임대료 연체율이 급증하고 있다. 과거 골목상권에 국한됐던 공실 여파가 최근에는 대로변 1층 유동인구 요충지까지 빠르게 전이되는 양상이다. 금융권 통계에 따르면 자영업자 대출 연체율은 2.5%를 상회하며 금융위기 이후 최고 수준을 기록 중이다. 임차인의 버티기 한계가 임대인의 금융 비용 부담으로 이어지는 악순환의 고리가 심화되고 있다.
■ 프라임 상권과 이면 상권 양극화… 맞춤형 임대전략 시급
전문가들은 상업용 부동산 시장이 집객력이 검증된 핵심 프라임 상권과 일반 이면 상권으로 완전히 갈라서는 K자형 양극화를 보일 것으로 전망한다. 임대료 하향 조정 없이는 공실 장기화를 피하기 어렵다는 지적이다. 이에 따라 단순 고정 임대료 요구보다는 매출 연동형 임대차 계약이나 임차인 인센티브 제도를 도입해 공실 리스크를 적극 분산해야 한다는 목소리가 커지고 있다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
내수 소비 둔화와 자영업 소득 감소 여파로 상가 임대시장의 양극화와 공실률 상승세는 당분간 지속될 전망이다. 임대인과 공인중개사는 신규 임대차 계약 시 렌트프리(무료 임대) 기간 제공이나 매출 연동형 임대료 구조를 적극 검토할 필요가 있다. 또한 임차인의 신용도 검증과 더불어 임대료 3기 체납 시 즉시 계약 해지 및 명도 절차 특약을 세밀히 작성해 공실 장기화 및 대손 리스크를 사전 예방하는 실무 대응이 요구된다.