고금리와 경기 둔화 여파로 상업용 부동산 시장의 경고등이 더욱 짙어지고 있다. 특히 수도권 내 지식산업센터 및 대형 상가 등에 투자된 1,600억 원 규모의 부동산 펀드와 PF 대출 만기가 잇따라 도래하면서, 공실 위험과 자산가치 하락이 동시에 몰아치는 부실 위험이 가시화되는 양상이다.
■ 1600억 뭉칫돈 묶인 상업용 자산… 공실률 20% 뚫고 만기 '초읽기'
최근 수도권 주요 지식산업센터 및 상업용 오피스 빌딩에 조성된 1,600억 원대 사모펀드 및 부동산 PF 대출 만기가 올 상반기 대거 몰려있는 것으로 집계됐다. 경기 침체 장기화로 입주 기업과 상가 임차인을 찾지 못한 채 평균 공실률이 22.4%까지 치솟으면서, 임대수익으로 이자를 충당하지 못하는 자산이 급증하고 있다. 금융권에 따르면 대출 만기 연장을 요청하는 자산운용사들과 재무구조 개선을 요구하는 대주단 간의 협상이 난항을 겪고 있으며, 일부 사업장은 기한이익상실(EOG) 위험에 노출된 것으로 파악된다.
■ 옥석 가리기 심화… 경·공매 유찰 속 자산가치 최대 40% 깎여
만기 연장에 실패한 상업용 부동산이 속속 경·공매 시장으로 내몰리면서 낙찰가율 하락세도 가속화되고 있다. 서울 외곽 및 수도권 외곽 지역 지식산업센터의 경우 최초 감정가 대비 45~50% 수준까지 떨어진 후에야 유찰을 거쳐 거래가 성사되는 실정이다. 부동산 전문가들은 '프라임 오피스는 여전히 견조하지만, 입지가 불리하고 공실이 누적된 중소형 상가와 지식산업센터는 자산 평가액이 기존 대비 30~40% 이상 감가상각되고 있다'며 '매수 주체 부재로 인한 시장 양극화가 한층 심화되고 있다'고 분석했다.
■ '공실 장기화'에 임대료 인하 조짐… 세제 지원 및 규제 완화 절실
이 같은 공실 리스크를 해소하기 위해 임차인 유치를 위한 렌트프리(무상 임대) 기간 확대와 임대료 조정 움직임도 잇따르고 있다. 일부 수도권 상권에서는 최대 6개월 이상의 렌트프리 조건까지 등장했으나, 고정비 부담을 느끼는 자영업자와 기업들의 입주 수요는 여전히 얼어붙은 상태다. 시장에서는 지식산업센터 입주 업종 제한 완화 및 상업용 자산에 대한 취득세·재산세 등 세제 인센티브 확대 없이는 상업용 부동산 시장의 연착륙이 난망하다는 지적이 거세지고 있다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
상업용 부동산 시장은 금리 인하 기대감에도 불구하고 공실 해소 지연과 PF 대출 부실 여파로 단기 내 구조조정이 불가피할 전망이다. 임대인은 공실 방어를 위해 렌트프리나 인테리어 지원 등 유연한 임대 조건 변경을 적극 검토해야 하며, 공인중개사 및 투자자는 매물 계약 시 해당 자산의 담보대출 비율과 기한이익상실(EOG) 발생 여부를 사전에 파악하고 특약사항에 임대료 조정 조건과 시설물 관리 책임 기준을 명확히 명시하는 실무적 대비가 필요하다.