농지 규제 빗장 풀리나… 토지·상가 개발 기대감 고조

정부가 전국 농업진흥지역의 82%에 달하는 토지 규제 체계에 대한 전면 재검토에 나선다. 농촌 인구 감소와 지방 소멸 위기에 대응하여 장기간 묶여 있던 토지의 용도 전환을 허용하고 자산 가치를 제고하겠다는 취지다. 이번 규제 완화는 지방 토지 시장뿐만 아니라 상업용 부동산 및 근린생활시설 개발 전반에 유의미한 파장을 미칠 것으로 분석된다.

■ '묶여 있던 땅' 풀린다… 농업진흥지역 82% 재구조화 착수
정부는 지자체별 농업진흥지역 내 농업진흥구역 82%와 보호구역 18%의 지정 실태를 정밀 점검한다. 보전 가치가 낮아진 토지를 중심으로 용도지역 변경 및 지정 해제를 대대적으로 추진할 계획이다. 이에 따라 상대적으로 개발이 제한됐던 외곽지역 토지 가치 상승과 더불어 실수요 중심의 거래량이 점진적으로 회복될 것으로 집계됐다.

■ 6차 산업·체류형 시설 입주 허용… 토지·상가 가치 동반 상승
규제 해제 대상 구역에는 단순 농업 생산시설 외에도 스마트팜, 웰니스 관광시설, 근린생활시설 등 다양한 수익형 상업 자산의 들어설 전망이다. 특히 도로망이 확충된 수도권 외곽 및 지방 주요 거점 토지는 근린상가 및 물류 부지로의 신규 개발 수요가 크게 몰릴 것으로 예상된다.

■ 자산 양극화와 개발 리스크… 토지 이용 효율화 과제
다만 입지 조건과 개발 호재에 따라 토지 매매가의 양극화가 더욱 심화될 것이라는 지적이다. 개발 인허가 절차와 지자체별 조례 규제가 여전히 변수로 남아있는 만큼, 투자자와 개발 시행사는 토지 이용 계획을 면밀히 검증해야 하는 과제를 안게 됐다.