수도권 지식산업센터 공실률 30% 육박… 관리비 폭탄에 매물 쌓인다

과거 '아파트 대체 수익형 부동산'으로 각광받으며 무차별 공급됐던 수도권 지식산업센터가 사상 최악의 공실 한파에 직면했다. 서울 가산디지털단지를 비롯해 경기 하남, 동탄, 고양 덕은지구 등에서 준공 후 1년이 지나도록 불이 켜지지 않는 공실 호실이 쏟아져 나오고 있다.

■ 수도권 외곽 신축 지식산업센터 평균 공실률 28.5% 기록
상업용 부동산 연구기관 집계에 따르면 2023년 이후 준공된 수도권 지식산업센터 단지의 평균 공실률은 28.5%로 치솟았다. 특히 지하철 접근성이 떨어지는 하남 풍산지구나 화성 동탄테크노밸리 일부 블록의 경우 건물 전체 입주율이 50%에도 미치지 못하는 '유령 빌딩'이 속출하고 있다.

■ '마이너스 프리미엄(마피) 1억'에도 거래 실종… 경매 봇물
분양 당시 분양가의 최대 80~90%까지 저금리 대출을 받아 분양받았던 수분양자들은 고금리 폭탄과 공실이라는 이중고에 갇혔다. 매달 수백만 원에 달하는 대출 이자와 ㎡당 1만 원 안팎의 기본 관리비까지 떠안으면서 계약금 포기 및 마이너스 피 5,000만~1억 원 투매 매물이 쏟아지고 있으나 매수세는 전무하다. 대출 원리금을 감당하지 못해 법원 경매로 넘어가는 물건도 전년 대비 2.3배 늘었다.

■ 제조업 맞춤형 '드라이브인·도어투도어' 단지만 선별 입주
반면 화물차가 호실 바로 앞까지 진입할 수 있는 직선형 드라이브인 시스템과 층고 6m 이상의 하중 설계를 갖춘 일부 역세권 제조형 지식산업센터는 물류 효율성을 앞세워 비교적 선방하고 있다. 섹션 오피스 형태의 단순 사무용 지산과 실제 제조 물류가 가능한 하이브리드 지산 간의 격차가 극단적으로 벌어지는 양상이다.