'금리 하락 기대' 서울 프라임 오피스 거래 3.5조 돌파… 양극화는 심화

고금리 장기화 여파로 위축됐던 서울 주요 권역의 상업용 부동산 시장이 핵심 프라임 오피스를 중심으로 빠르게 거래량을 회복하고 있다. 금리 인하 전환 기대감과 함께 대형 기관 투자자들의 자금이 강남(GBD)과 도심(CBD) 등 입지 경쟁력이 확실한 자산으로 다시 집중되는 양상이다. 그러나 중소형 빌딩 및 외곽 지역 상업용 자산은 여전히 높은 공실률과 대출 만기 연장 부담에 시달리고 있어 권역별·자산군별 양극화 지형은 더욱 심화될 것으로 전망된다.

■ 서울 핵심권역 거래액 3조 5000억 돌파… 프라임 자산 선점 경쟁
올해 3분기 서울 주요 권역의 프라임 오피스 거래 규모는 총 3조 5400억 원으로 전년 동기 대비 42.5% 증가한 것으로 집계됐다. 특히 강남권역(GBD)과 도심권역(CBD) 내 평당 4000만 원을 웃도는 초대형 오피스 빌딩들이 딜 클로징(매매 잔금 납부)에 성공하며 전체 실거래 금액을 견인했다. 시장에서는 금융비용 부담에도 불구하고 우량 임차인을 확보한 핵심 자산의 실물 가치가 상향 평가받고 있다는 분석이 나온다.

■ 캡레이트 4.8%선 안착… 임대료 상승이 금리 부담 상쇄
서울 주요 오피스의 자본수익률을 나타내는 평균 캡레이트(Cap Rate·자본환원율)는 4.8% 수준을 기록하며 안정세를 되찾고 있다. 이는 급등했던 조달 금리 부담을 주요 권역의 평당 임대료(NOC) 상승이 매꿔주었기 때문으로 풀이된다. 실제 강남권 프라임 오피스의 평균 임대료는 전년 대비 6.8% 상승했으며, 자연 공실률 수준인 2.1%대의 극심한 매물 가뭄 현상이 지속되고 있어 투자자들의 수익률 보전성 개선에 긍정적 영향을 미친 것으로 파악된다.

■ 지식산업센터·외곽 상가는 침체 지속… 자산 재편 격차 확대
반면 서울 외곽 및 수도권 주요 지역의 지식산업센터와 중소형 상업용 빌딩은 고금리 여파를 이기지 못하고 고전하고 있다. 일부 경기 외곽 지식산업센터의 경우 평균 공실률이 18.5%까지 치솟았으며, 경매 시장으로 이월되는 물건 수가 전년 대비 35% 이상 급증했다. 전문가들은 상업용 자산 시장이 실적과 입지에 따라 명확히 갈라서는 'K자형 양극화' 단계에 완전히 진입했다고 진단했다.