'컨테이너 매장' 상가임대차법 보호 못 받는다… '법적 건물' 요건 엄격

최근 팝업스토어, 외곽형 카페, 야외 식음료(F&B) 매장 등 컨테이너나 가설건축물 형태의 상업 시설이 크게 늘고 있지만, 이러한 시설은 '상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)'의 법적 보호 대상에서 제외되는 경우가 많아 임차인과 임대인 모두의 주의가 요구된다. 민법상 독립된 건축물로 인정받지 못할 경우, 최대 10년의 계약갱신요구권이나 권리금 회수 기회 보호 등 법적 장치가 전혀 작동하지 않기 때문이다.

■ '독립된 건축물 아니다' 법원 판결… 10년 계약갱신요구권 적용 불가
대법원 판례와 현행 법리에 따르면 상가임대차법이 적용되기 위해서는 해당 목적물이 민법상 '부동산'에 해당하는 독립된 건축물이어야 한다. 지붕과 기둥 또는 벽이 견고하게 결합되어 토지에 정착되어 있어야 하며, 쉽게 이동이나 해체가 가능해서는 안 된다. 따라서 정착성과 고정성이 결여된 컨테이너 상가나 임시 가설건축물은 상가임대차법상의 상가건물로 인정받지 못한다. 이에 따라 임차인은 법적으로 보장되는 10년 간의 계약갱신요구권을 행사할 수 없으며, 임대료 인상률 상한선(연 5%) 제약도 적용되지 않아 임대인의 퇴거 요구나 임대료 인상 요구에 무방비로 노출될 위험이 크다.

■ '권리금 회수 기회'도 법적 사각지대… 퇴거 시 수억 원 투자금 날릴 위기
더 큰 문제는 권리금 회수 문제다. 상가임대차법 제10조의4가 규정하는 권리금 회수 기회 보호 조항 역시 법적으로 인정되는 상가건물에 한해 적용된다. 컨테이너 매장의 임차인이 수억 원의 인테리어 비용과 초기 시설투자금을 투입해 상권을 활성화해 놓았더라도, 임대차 계약 기간이 만료되거나 토지 소유자가 퇴거를 요구할 경우 권리금을 회수하거나 손해배상을 청구할 법적 근거가 부재하다. 법조계에서는 가설건축물 형태의 영업장은 상가임대차법이 아닌 일반 민법상 임대차 규정의 적용을 받으므로, 계약 해지 통보 후 약정된 기간 내에 매장을 비워줘야 하는 구조라고 지적한다.

■ 가설건축물대장 존치기간 확인 필수… 임대차 특약으로 법적 리스크 차단해야
전문가들은 컨테이너나 가설건축물 임대차 계약 시 관할 지자체의 가설건축물대장 및 축조신고 필증을 사전에 반드시 확인해야 한다고 조언한다. 가설건축물은 보통 3년 단위로 존치기간이 설정되며, 지자체 방침이나 도시계획 변경에 따라 연장이 불가능해질 수 있다. 따라서 임대차 계약 체결 시 존치기간 연장 불허에 따른 철거 및 원상복구 비용 부담 주체, 이주 시 시설비 보상 여부, 계약 기간 보장 조건 등을 임대차 특약사항에 명시적으로 담아 법적 분쟁을 예방해야 한다.