감정가보다 높은 경매 물건 (공실뉴흐 캡쳐)
서울 서초구 법조타운 인근 업무시설이 감정가보다 높은 가격에 공매시장에 나왔다.
공실뉴스가 확인한 공매정보에 따르면 서울특별시 서초구 서초동 1712-2 305호 업무시설의 감정평가금액은 7억8,500만원이다. 하지만 이번 공매의 최저입찰가는 9억4,200만원으로 감정가보다 1억5,700만원 높게 책정됐다.
비율로 따지면 감정가 대비 약 20% 높은 수준이다. 일반적으로 경·공매 물건은 유찰이 반복되면서 최저입찰가격이 내려가는 경우가 많지만 이번 물건은 반대다.
현재 유찰 횟수는 0회이며 입찰은 2026년 9월 21일 시작될 예정이다. 관리번호는 2026-0900-048812, 집행기관은 신영부동산신탁㈜이다.
■ 감정가 7억8,500만원 → 최저입찰가 9억4,200만원
이번 공매에서 가장 눈에 띄는 부분은 가격이다.
감정가는 7억8,500만원인데 최저입찰가는 9억4,200만원이다.
두 가격의 차이는 1억5,700만원이다.
계산하면 최저입찰가는 감정가보다 정확히 20% 높은 수준이다.
통상 유찰을 거듭한 공매 기사에서 관심을 끄는 숫자가 ‘얼마나 가격이 내려갔느냐’라면 이번 물건은 오히려 ‘왜 감정가보다 높은 가격에서 입찰이 시작되느냐’를 먼저 확인해야 하는 사례다.
공실뉴스 자료상 현재 유찰 횟수는 0회다. 따라서 반복된 유찰로 가격이 조정된 물건과는 성격이 다르다.
실제 입찰을 검토한다면 감정평가 시점과 평가 기준, 공매 공고에서 정한 예정가격 및 매각조건 등을 함께 살펴볼 필요가 있다.
■ 서초동 법조업무지역…73.45㎡ 업무시설
공매 대상은 서울 서초구 서초동 1712-2 305호다.
해당 건물은 동용빌딩으로 확인되며, 공매 대상 건물면적은 73.45㎡로 약 22평이다. 함께 표시된 토지 면적은 23.66㎡다.
공개 건축물 정보를 보면 동용빌딩은 업무시설 및 근린생활시설 용도의 건물로, 연면적은 약 5,379.66㎡다.
이 일대의 가장 큰 특징은 법률 관련 업무 수요다.
실제로 해당 주소에는 변호사·법무사·행정사 등 법률 관련 사무실들이 다수 확인된다. 서초동 법조업무지역의 특성상 일반 오피스와 달리 법률·전문서비스업종의 업무공간 수요를 함께 살펴볼 필요가 있다.
■ 같은 건물 거래 사례도 확인해야
가격 판단에서 눈여겨볼 자료도 있다.
국토교통부 실거래 자료를 기반으로 제공되는 공개자료에서는 2026년 7월 서초동 1712-2 업무시설 전용면적 약 31.7㎡가 2억6,000만원에 거래된 사례가 확인된다.
다만 이번 공매 물건은 면적이 73.45㎡이고 층과 위치, 전용·공용면적 구성, 내부 상태 등이 다를 수 있어 단순히 면적당 가격만 계산해 직접 비교하는 것은 주의해야 한다.
오히려 입찰 전에는 같은 건물 내 최근 거래를 추가로 확인하고 해당 호실의 전용면적, 층별 가격차, 임대현황 등을 함께 비교하는 것이 중요하다.
■ ‘감정가보다 20% 높은 공매’…임대수익이 더 중요
업무시설 투자에서 감정가는 하나의 참고자료일 뿐이다.
실제 판단에서는 현재 임차인이 있는지, 보증금과 월 임대료는 얼마인지, 관리비 수준은 어떤지 확인해야 한다.
9억4,200만원에 취득한다고 가정할 경우 예상 임대료를 기준으로 한 실질 임대수익률도 계산해야 한다.
취득세와 법무비용, 금융비용, 공실기간, 내부 수리비 등 추가비용까지 반영하면 단순 매입가격만으로는 수익성을 판단하기 어렵다.
특히 이번 물건처럼 최저입찰가격 자체가 감정가보다 높은 경우에는 주변 일반 매매시장과 비교한 가격 경쟁력을 확인하는 과정이 더욱 중요하다.
■ 이번에는 ‘왜 싸졌나’가 아니라 ‘왜 더 비싼가’
경·공매에서는 흔히 “얼마나 싸졌는가”가 관심의 대상이 된다.
하지만 이번 서초동 업무시설은 접근법이 다르다.
감정가 7억8,500만원보다 1억5,700만원 높은 9억4,200만원에서 공매가 시작되기 때문이다.
따라서 투자자가 먼저 확인해야 할 질문은 “20% 비싼 이유가 무엇인가”다.
감정평가 시점과 실제 시장가격 사이에 변화가 있었는지, 해당 공매의 예정가격 결정 구조가 어떻게 되어 있는지, 현재 임대차 현황과 매각조건에 특별한 사항은 없는지 등을 공식 공고를 통해 확인할 필요가 있다.
서초동 법조업무지역이라는 입지는 분명 눈여겨볼 요소다. 반면 좋은 입지가 적정한 매입가격을 자동으로 보장하는 것은 아니다.
이번 물건은 ‘할인율’을 찾기보다 현재 시장에서 9억4,200만원이라는 가격이 적정한지를 검증하는 과정이 더 중요한 공매라고 볼 수 있다.
※ 본 기사는 공실뉴스 및 공개된 경·공매 정보를 토대로 작성됐으며 투자 권유를 목적으로 하지 않습니다. 경·공매 정보와 권리관계, 입찰 일정 등은 변경될 수 있으므로 실제 입찰 전 반드시 공식 공고와 관련 자료를 확인해야 합니다.