신축 대단지인데 '상가 공실 100%'… 분양가 거품의 경고

최근 수도권 및 주요 도심의 신축 대단지 아파트가 입주를 시작했음에도 불구하고, 단지 내 상가는 공실률 100%에 육박하는 '유령 상가'로 방치되는 사례가 급증하고 있다. 수천 가구에 달하는 고정 배후 수요를 확보했다는 분양 당시의 대대적인 홍보가 무색하게, 준공 후 수개월이 지나도록 불이 꺼진 상가들이 속출하는 형국이다. 이는 고금리 장기화와 고분양가 거품이 맞물려 발생한 구조적 문제로, 수분양자들의 파산 위기는 물론 지역 상권 전반의 침체로 이어지고 있어 대책 마련이 시급하다는 지적이다.

■ '수천 가구 배후 수요' 무색… 불 꺼진 신축 단지 상가의 민낯
실제 최근 입주를 마친 서울 및 수도권의 한 3,000가구 규모 대단지 아파트의 경우, 단지 내 상가 수십 개 점포 중 입점한 곳이 단 한 군데도 없는 '전면 공실' 상태를 보이고 있다. 상가 유리에 '임대 문의' 현수막만 빼곡히 붙은 채 유령 상가처럼 변해버린 것이다. 분양 대행사들은 분양 당시 '독점 상권', '안정적인 수익 보장'을 내세우며 3.3㎡(평)당 최고 5,000만 원에서 1억 원에 육박하는 고분양가를 책정했으나, 정작 준공 이후에는 임차인을 구하지 못해 고스란히 공실로 남게 되었다. 임대인들은 매달 수백만 원에 달하는 담보대출 이자와 관리비를 독박 쓰고 있는 실정이다.

■ '고분양가·고금리' 이중고… 임대료 눈높이 불일치가 키운 참사
이 같은 신축 단지 내 상가의 집단 공실 사태는 고분양가에 따른 기대 임대료와 실제 임차인이 감당할 수 있는 한계 임대료 간의 극심한 괴리에서 비롯된다. 분양가가 지나치게 높게 책정되다 보니, 수분양자가 최소한의 대출 이자를 감당하고 연 4~5% 수준의 임대수익률을 확보하기 위해서는 보증금 5,000만 원에 월세 300만 원 이상의 고액 임대료를 책정할 수밖에 없다. 그러나 최근 자영업 경기 침체와 고물가 상황 속에서 이 같은 고액 임대료를 감당할 수 있는 임차인을 찾기란 사실상 불가능에 가깝다. 결국 임대인과 임차인 간의 '눈높이 미스매치'가 장기 공실로 이어지는 악순환을 낳고 있다.

■ 분양가 규제 사각지대… '통매각 후 쪼개기 분양' 제도 개선 목소리
업계 전문가들은 아파트와 달리 상가는 분양가 상한제 등 규제의 사각지대에 놓여 있어 시행사들이 이익 극대화를 위해 분양가를 무리하게 끌어올린 결과라고 꼬집는다. 특히 최근에는 시행사가 상가 전체를 부동산 개발업체(디벨로퍼)나 컨설팅 업체에 '통매각'한 뒤, 이들이 높은 마진을 붙여 개인 투자자들에게 쪼개기 분양을 하는 방식이 성행하면서 거품이 더욱 커졌다는 분석이다. 이에 따라 상가 분양 시 타당성 조사를 의무화하거나, 지나치게 높은 상업시설 비율을 제한하는 등의 제도적 보완책과 함께, 임대인 스스로도 초기 '렌트프리(무상 임대)' 도입 등 적극적인 공실 방어 전략을 취해야 한다는 목소리가 힘을 얻고 있다.