정부의 세제 혜택 약속을 믿고 등록임대사업자로 등록해 8년 이상의 의무임대기간을 완주한 임대인들이 돌연 수천만 원에 달하는 종합부동산세 폭탄을 맞게 되며 시장의 불안이 커지고 있다. 의무임대기간이 만료된 후 세제 혜택이 자동 종료되거나 합산배제 적용 기준이 까다로워지면서 임대사업자들의 세 부담이 가파르게 상승한 까닭이다. 이에 따라 다주택 임대사업자들의 불만이 고조되는 가운데, 서민 주거 안정을 담당하던 민간 임대주택 시장의 공급 위축 우려가 커지고 있다.
■ 현황 및 핵심 지표
최근 세무업계에 따르면 장기일반민간임대주택으로 등록되어 있던 전용면적 85㎡ 이하 임대주택들의 8년 의무임대기간이 순차적으로 만료되면서, 임대사업자들에게 부과되는 종부세가 전년 대비 수천만 원 이상 급증한 사례가 속출하고 있다. 과거 정부는 임대주택 등록 시 종합부동산세 합산배제 및 양도소득세 중과 배제 등 파격적인 세제 혜택을 약속했으나, 관련 법 개정 및 일몰 규정 적용으로 인해 자진·자동 말소된 이후 다주택자 중과 세율이 적용되는 구조적 문제가 발생했다. 실제로 수도권 내 임대주택 3~4채를 보유한 등록임대사업자의 경우 종부세 부담이 기존 수백만 원 수준에서 올해 3,000만 원~5,000만 원 이상으로 크게 뛴 것으로 집계됐다.
■ 원인 및 시장 파급력
이 같은 현상의 주요 원인은 과거 민간임대주택 특별법 개정으로 아파트 임대사업자 제도가 폐지되고, 등록 말소 후 혜택 연장이 불가능해진 법적 한계에서 비롯된다. 의무임대기간 동안에는 임대료 인상률 5% 제한 등 강력한 규제를 준수했음에도 불구하고, 임대기간이 종료되는 즉시 일반 다주택자 합산 과세 체계로 편입되면서 세금 폭탄을 맞게 된 것이다. 시장에서는 자금 여력이 부족한 임대인들이 주택을 급매물로 던지거나, 늘어난 세제 부담을 세입자에게 전월세 가격 인상 형태로 전가할 가능성이 높다고 분석한다. 이는 결과적으로 전세 사기 여파로 가뜩이나 불안한 민간 임대차 시장의 불안정성을 가중시킬 것이란 지적이 나온다.
■ 관련 정책 및 데이터 분석
현행 세법상 등록임대주택의 종부세 합산배제 혜택은 임대등록 기간 중에만 적용되며, 등록이 자동 말소된 이후에는 공시가격 합산 기준에 따라 종합부동산세 과세 대상에 포함된다. 더욱이 공시가격 변동과 세율 체계가 물리면서 단기간에 세 부담이 기하급수적으로 늘어나는 결과를 초래했다. 전문가들은 법 개정 당시 경과 조치가 미흡해 선의의 등록임대사업자들이 상대적 불이익을 당하고 있다고 지적한다. 정부의 정책 신뢰도 추락은 물론, 향후 신규 임대주택 공급 기반을 무너뜨리는 악순환으로 이어질 수 있어 세제 보완책 마련이 시급하다는 목소리가 힘을 얻고 있다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
의무임대기간 만료 직후 양도소득세 중과 배제 유예기간(등록 말소 후 6년 이내)을 정밀 계산하여 자산 매각 또는 증여 시점을 전략적으로 포지셔닝해야 합니다. 종부세 합산 과세에 대비해 보유 주택별 공시가격 합계와 보유세 부담액을 사전에 세무 시뮬레이션하고, 월세 전환을 통한 조세 전가 가능성을 검토할 필요가 있습니다. 의무임대기간이 만료되는 다주택 임대사업자 고객을 대상으로 맞춤형 세무 절세 매각 컨설팅을 적극 제안해야 합니다. 매도인에게는 양도세 중과 배제 기한 내 매각 골든타임을 강조하고, 매수인에게는 세금 급매물 출회 가능성을 브리핑하여 신속한 매매 거래 성사를 유도하는 전략이 유효합니다.