최근 고금리 기조 유지와 상업용 부동산 시장의 불확실성이 이어지면서 부동산 리츠(REITs) 펀드의 단기 수익률이 크게 요동치고 있다. 단기적으로는 자산 가격 평가 하락에 따른 손실이 나타나고 있으나, 설정 이후 누적 성과는 견조한 흐름을 유지하며 장기 투자처로서의 잔여 가치가 주목받고 있다. 투자 전문가들은 단기 변동성에 흔들리기보다 유동성과 배당 여력을 갖춘 우량 자산 중심의 선별적 접근이 필요한 시점이라고 분석한다.
■ 3개월 -9.39% 급락 속 누적 27.48%… 단기 조정과 장기 방어력 '팽팽'
금융투자업계에 따르면 국내 부동산 리츠펀드의 최근 3개월 수익률은 -9.39%를 기록하며 급격한 단기 하락세를 보였다. 이는 중앙은행의 금리 인하 시점이 지연되고 미 국채 금리가 불안정한 흐름을 보이면서 상업용 부동산에 대한 자산 평가가 보수적으로 재산정된 영향이다. 하지만 펀드 설정 이후 전체 누적 수익률은 27.48%를 유지하며, 장기적인 배당 수입 및 기초자산가치 상승분이 단기 조정 폭을 상쇄하고 있는 것으로 나타났다.
■ 고금리 조달 비용·공실 우려가 부른 리츠 수익률 '발목'
리츠 시장의 단기 약세 배경에는 부동산 담보대출 금리 상승에 따른 리파이낸싱(자금 재조달) 비용 증가와 일부 오피스·지식산업센터의 공실률 상승이 자리 잡고 있다. 자산 매입 당시 저금리로 조달했던 차입금의 만기가 도달하면서 이자 비용 부담이 크게 올랐고, 이는 투자자에게 배분되는 배당금 감소 우려로 이어졌다. 여기에 상업용 자산의 거래량 감소로 리츠가 보유한 자산의 재평가 손실이 반영된 점도 수익률을 끌어내린 핵심 요인으로 꼽힌다.
■ 프라임 오피스 vs 소형 자산 양극화… '배당 여력'이 생존 가른다
전문가들은 리츠 시장 내에서도 자산 유형과 위치에 따른 '양극화 현상'에 주목해야 한다고 조언한다. 서울 핵심권역(CBD·GBD·YBD)의 프라임 오피스를 보유한 리츠는 임대차 수요가 견고하여 높은 임대료와 90% 이상의 가동률을 유지하고 있는 반면, 외곽 지역 소형 자산이나 지식산업센터 기반 리츠는 공실 부담으로 배당금이 축소될 위험에 노출돼 있다. 따라서 향후 리츠 투자는 단순 과거 수익률에 의존하기보다 차입금 만기 구조와 임차인 구성의 안정성을 정밀 검증하는 차별화 전략이 필수적이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 고금리 장기화 여파로 상업용 자산의 평가 가치 조정이 당분간 이어질 전망이나, 금리 안정화 국면 진입 시 리츠의 배당 매력과 자산 가치 회복세가 크게 두드러질 것으로 분석된다. 현장의 자산관리자와 투자자는 보유 리츠 자산의 대출 만기 시점과 금리 리셋 조건을 가장 먼저 점검해야 한다. 또한 임대인 및 중개 실무에서는 핵심 임차인의 장기 임대차 계약 유무와 공실 발생 시 임대료 하향 조정 여력을 체크하여 안정적인 현금흐름을 확보하는 절세 및 공실 방어 전략을 수립해야 한다.