서울 핵심 상급지를 넘어 중하위권 및 외곽 지역 신축 아파트의 전용면적 84㎡(국민평형) 분양권과 입주권 시세가 18억 원을 넘어서거나 턱밑까지 바짝 추격하고 있는 것으로 나타났다. 고분양가 기조가 시장 전반에 고착화된 가운데, 향후 신축 공급 가뭄에 대한 불안감과 공사비 급등이 맞물리면서 신축 프리미엄이 서울 전역으로 확산하는 양상이다.
■ '국평 18억' 상선 돌파한 서울 신축… 외곽·중하위 단지까지 파급
부동산 실거래가 및 국토교통부 시스템에 따르면, 과거 10억 원 안팎에 거래되던 서울 외곽 및 중하위권 입지의 신축 단지 전용 84㎡ 입주권·분양권이 18억 원 내외에서 실거래 및 호가를 형성하고 있는 것으로 집계됐다. 기존에는 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동) 등 핵심 입지에서만 형성되던 고가 프리미엄이 비창작 및 재개발·재건축 주거 선호 지역 전체로 번진 셈이다. 시장에서는 고금리와 대출 규제에도 불구하고 '새 아파트'를 선호하는 실질 수요의 상한선이 크게 끌어올려졌다는 분석이 나온다.
■ 공사비 급등·신축 희소성에… 분양가 상승이 입주권 프리미엄 견인
이 같은 가격 상승세의 핵심 원인으로는 원자재 가격과 인건비 폭등에 따른 정비사업 공사비 급증이 꼽힌다. 신규 분양가 자체가 급격히 오르다 보니, 상대적으로 저렴하다고 인식되던 기존 분양권이나 입주권으로 실수요 및 투자 수요가 쏠리는 풍선효과가 발생하고 있다. 여기에 서울 내 아파트 인허가 및 착공 물량이 급감하면서 '지금이 가장 싸다'는 인식이 확산, 신축 보유자들의 호가 배짱 배짱 올리기가 시장 거래가를 계속해서 견인하는 형국이다.
■ 대출 규제 속 '똘똘한 한 채' 쏠림… 분양권 시장 양극화 깊어진다
금융당국의 대출 규제 강황 속에서도 실수요자들의 자금 집행이 신축 중심으로 모이는 현상은 '상급지 갈아타기'와 '똘똘한 한 채' 선호 심리가 크게 작용했기 때문으로 풀이된다. 전문가들은 서울 신축 분양권·입주권 시장이 입지와 브랜드에 따라 가격 상단이 격상되는 양극화를 지속할 것으로 내다보고 있다. 자금 조달 능력을 갖춘 현금 부자 중심의 거래가 늘어나면서 일반 청약 시장과의 가격 격차 역시 한층 더 벌어질 전망이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 대출 규제 강화 및 금융당국의 스트레스 DSR 확대 적용으로 전반적인 거래량은 숨고르기에 들어갈 가능성이 높으나, 신축 공급 가뭄에 따른 가격 하방 지지선은 견고할 것으로 전망됩니다. 현장 실수요자와 투자자는 입주 시점의 잔금 대출 한도와 전세가율 변동성을 철저히 점검해야 하며, 공인중개사는 분양권·입주권 거래 시 실거주 의무 유예 조건, 전매 제한 기한, 양도소득세 중과 여부 등 법률적 특약사항을 완벽히 검증하여 계약 리스크를 사전 차단해야 합니다.