최근 지방 및 수도권 일부 신축 아파트 현장에서 잔여 미분양 가구를 할인가격에 매각해 공사 하자보수 비용을 마련하려는 시도가 이어지면서 기존 입주민들과 시행·시공사 간의 갈등이 격화되고 있다. 제값에 분양을 받은 기존 입주민들은 자산가치 하락과 주거 환경 저하를 이유로 강하게 반발하고 있으며, 하자보수 책임을 입주민과 미분양 매각 대금에 전가하려는 편법 행태라는 비판이 제기된다.
■ 분양가 대비 최대 20% '땡처리'… 기존 입주민 "재산권 침해" 집단 반발
부동산 업계에 따르면 미분양 소진에 난항을 겪는 일부 신축 단지에서 시행사들이 잔여 물량을 시세보다 10~20% 이상 할인된 가격에 매각하는 방안을 추진 중이다. 문제는 이 과정에서 발생한 매각 대금의 일부를 단지 내 미시공 하자보수비나 미조달 공사비 충당에 사용하겠다는 조건이 내걸리고 있다는 점이다. 정상 분양가를 지불하고 입주한 주민들은 할인 분양에 따른 집값 하락 손실을 온전히 안아야 하는 데다, 본래 시공사나 시행사가 부담해야 할 하자보수 비용을 사실상 자신들의 자산가치를 깎아 충당하는 셈이라며 거세게 항의하고 있다.
■ 시공사·시행사 하자 책무 회피 논란… 법적 소송 및 입주 차질 우려
전문가들은 건설 경기 악화와 자금난에 봉착한 중소 시행·시공사들이 법적 하자보수보증금 지급이나 자체 재원 투입을 피하기 위해 이러한 편법 매각 방식을 택하고 있다고 지적한다. 건설산업기본법 및 공동주택관리법상 입주자대표회의나 수분양자는 하자담보책임기간 내 정당한 보수를 요구할 권리가 있음에도, 사업 주체가 미분양 매각이라는 우회로를 통해 책임을 회피하려 한다는 분석이다. 이에 따라 입주자대표회의를 중심으로 분양대금 반환 청구 소송이나 할인 매각 금지 가처분 신청 등 법적 대응이 확산할 조짐을 보이고 있다.
■ 분양 계약서 특약 미비가 화근… 미분양 해소와 주권 침해 경계선
현행 제도상 분양 계약서에 할인 분양 금지나 손해배상 특약이 명시되어 있지 않은 경우, 시행사의 잔여 세대 자율 처분 및 할인 매각을 법적으로 일률 차단하기는 쉽지 않다. 다만 이로 인해 단지 내부의 주민 간 갈등이 깊어지고 '할인 분양 아파트'라는 낙인이 찍힐 경우 장기적인 매매가 하락과 공실률 증가로 이어지는 악순환이 발생할 수 있다. 분양 시장 전문가들은 분양 체결 시 미분양 할인 관련 보호 조항을 면밀히 검토하고, 분양 주체의 하자보수 이행 보증 장치를 더욱 강화해야 한다고 권고한다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
고금리와 미분양 적체 여파로 신축 단지의 할인 분양 및 하자보수비 충당을 둘러싼 분쟁은 당분간 전국 각지로 확산될 전망이다. 신축 아파트 수분양자 및 수임 중개사는 분양 계약 시 할인 분양 발생 시 차액 보상 또는 계약 해제 관련 특약 유무를 반드시 확인해야 한다. 아울러 투자자와 임대인은 할인 분양에 따른 자산가치 하락 리스크와 입주 초기 하자 이행 보증금 확보 여부를 면밀히 체크해 매수 및 임대차 가격 정책을 수립할 필요가 있다.