정부가 주택 공급 확대를 추진하고 있음에도 불구하고, 현행 금융 규제와 대출 문턱이 오히려 공급 생태계를 가로막는 파이프라인 차단재로 작용하고 있다는 지적이 제기됐다. 국토교통부가 주최한 첫 부동산 정책 공개 토론회에서는 재건축·재개발 프로젝트의 자금난과 비아파트 임대 시장의 대출 규제 폭탄이 주거 불안을 부추기고 있다는 전문가 및 대중의 쓴소리가 쏟아졌다.
■ 비아파트 임대 시장 고사… '빌라 멸실' 속 공급 파이프라인 끊겨
토론회에서 전문가들은 서민 주거의 사다리 역할을 해온 빌라·다세대 등 비아파트 시장의 공급 마비를 최우선 과제로 지적했다. 최근 전세사기 여파와 엄격해진 DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 인해 비아파트 임대사업자의 자금줄이 완전히 차단되면서 신규 착공이 급감했다. 시장에서는 비아파트 신규 공급 물량이 예년 대비 50% 이하로 토막 난 상황에서 사업자 대출 문턱을 낮추지 않을 경우 서민층 전월세 난이 더욱 가중될 것이라 분석했다.
■ '공급 부메랑' 된 대출 규제… 재건축 사업성 급속 악화
아파트 공급의 핵심 축인 정비사업 현장 역시 금융 규제의 직격탄을 맞고 있다. 공사비 상승으로 가구당 추가 분담금이 억 단위로 치솟은 가운데, 이주비 및 사업비 대출 규제까지 강화되면서 전국 주요 재건축 단지들의 사업 속도가 표류하고 있다. 토론회 참가자들은 정부가 주택 공급 인허가만 늘릴 것이 아니라, 분양보증 및 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 공급을 원활하게 풀어주는 실질적인 지원책을 제시해야 한다고 입을 모았다.
■ 종합부동산세·양도세 세제 개편 촉구… 거래 물꼬 터야
공급 확충과 함께 기존 주택 거래를 활성화하기 위한 세제 합리화 방안도 거세게 요구됐다. 다주택자에 대한 징벌적 중과세율과 종합부동산세 부담이 가구의 정상적인 이사와 매물 출회를 막는 걸림돌로 작동하고 있다는 이유에서다. 정책 전문가들은 고금리와 대출 규제가 중첩된 현재 상황에서는 거래세와 보유세 문턱을 단계적으로 낮춰 시장에 잠긴 매물이 선순환되도록 유도해야 한다고 제언했다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
정부의 주택 공급 신호에도 불구하고 금융당국의 대출 옥죄기가 유지되는 한, 수도권 신규 공급 차질과 비아파트 공급 가뭄은 당분간 지속될 전망이다. 임대인과 투자자는 비아파트 임대주택 매입 시 대출 가능 여부와 DSR 한도를 사전에 철저히 검증해야 하며, 중개업계는 재건축 추진 단지의 이주비 대출 규제 변경 및 분담금 리스크를 확인하여 계약 특약 조항에 명확히 반영하는 실무 대처가 필수적이다.