국토교통부가 주최한 첫 부동산 정책 공개 토론회에서 도심 주택 공급의 핵심 축인 정비사업과 비아파트 시장의 규제 완화를 요구하는 목소리가 강하게 분출됐다. 주택 공급 확대를 외치면서도 금융 대출 규제와 세제 중과로 자금줄을 차단해 공급 파이프라인이 마비됐다는 지적이 잇따르고 있다. 이에 따라 정부가 정비사업 활성화와 비아파트 자금난 해소를 위한 종합 대책 마련에 나설지 부동산 시장의 관심이 집중되고 있다.
■ '공급 외치며 자금줄 차단'… 막힌 비아파트 공급 파이프라인
토론회에서는 빌라, 오피스텔 등 비아파트 시장의 대출 규제와 세제 중과가 도심 서민 주거 공급을 심각하게 위축시키고 있다는 진단이 제기됐다. 최근 비아파트 신축 물량은 전년 대비 30% 이상 급감하며 도심 주거 공급의 단절 현상이 심화되고 있다. 특히 임대사업자에 대한 취득세·종합부동산세 중과와 함께 주택담보대출비율(LTV) 및 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 정교하게 개선되지 않으면서 사업성이 크게 악화됐다는 평가다. 시장 전문가들은 비아파트 시장이 무너지면 아파트 쏠림 현상이 더욱 극심해져 주거비 부담이 가중될 수밖에 없다고 입을 모았다.
■ 정비사업 속도전 걸림돌… 재건축 초과이익환수제 및 조합 규제 수술대
도심 핵심지 아파트 공급의 유일한 창구인 재건축·재개발 정비사업 역시 정교하지 못한 규제 탓에 공사비 갈등과 사업 지연을 겪고 있다. 재건축 초과이익환수제(재초환) 부담금 부과와 함께 공사비 증액에 따른 조합원 분담금 폭등이 정비사업 추진의 걸림돌로 작용하고 있다. 전문가들은 정비사업 관련 허가 절차를 단축하는 통합심의 전면 확대와 함께 시공사와 조합 간 분쟁을 조정할 국토부 차원의 중재 시스템 강화가 시급하다고 강조했다. 아울러 안전진단 규제 완화에 이어 재정비 촉진 구역 지정 요건 완화 등 과감한 규제 빗장을 풀어야 공급 가뭄을 해소할 수 있다는 분석이 나온다.
■ '금융·세제·공급' 삼각 공조 시급… 정책 디커플링 해소 과제
시장은 이번 토론회를 기점으로 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회가 손을 잡고 정책 공조에 나설지 유심히 지켜보고 있다. 주택 정책을 담당하는 국토부가 공급 확대를 추진하더라도, 금융 당국의 가계대출 총량 관리와 기재부의 세제 기조가 엇박자를 낼 경우 정책 효과가 반감될 수밖에 없기 때문이다. 실수요자에 대한 대출 문턱을 합리적으로 낮추는 동시에 실질적인 공급 물량을 확보할 수 있도록 실효성 있는 금융·세제 개편안이 시급히 마련되어야 한다는 지적이 설득력을 얻고 있다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 정비사업 및 비아파트 규제 완화 정책이 구체화될 경우 도심 내 중소형 주택 및 재건축 추진 단지를 중심으로 거래 숨통이 트일 것으로 전망된다. 임대인과 투자자는 비아파트 보유에 따른 종부세·취득세 감면 조건 및 대출 한도 변화를 면밀히 모니터링해야 하며, 공인중개사는 정비사업 조합원 지위 양도 제한 규정과 시공사 계약 관련 법률적 특약사항을 정교하게 점검해 실무 계약 리스크를 차단해야 한다.