■ '동업 관계이자 실질 동일인'… 법원, 임대인 명도 청구 기각
대구지법 민사부는 상가 임대인이 임차인을 상대로 낸 건물 인도 청구 소송에서 원고 패소 판결을 확정했다. 임대인 측은 임차인인 어머니가 임대인의 서면 동의 없이 아들에게 점포를 무단 전대해 상가건물 임대차보호법을 위반했다며 계약 해지 및 점포 반환을 요구했다. 그러나 재판부는 어머니와 아들이 생계를 함께하며 매장을 사실상 공동 운영해 온 점을 인정하여 임대인에 대한 배신적 행위로 볼 수 없다고 판시했다.
■ 상가임대차법상 무단전대 기준… '배신적 행위' 여부가 핵심
민법 제629조 및 상가건물 임대차보호법에 따르면 임차인이 임대인 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대한 경우 임대인은 계약 해지권을 행사할 수 있다. 다만 대법원 판례는 임차인의 변경이 임대인과의 신뢰 관계를 파괴하는 '배신적 행위'에 해당하지 않는 특별한 사정이 있다면 해지권 행사를 제한하고 있다. 법원은 이번 사건 역시 명의상 임차인과 실제 운영자가 가족 관계이자 경제적 공동체로서, 임대인의 차임 회수나 시설 관리 권리를 침해하지 않았다고 판단한 것이다.
■ 명의와 실운영 일치시켜야… 세무·법률 리스크는 별개
법률 전문가들은 이번 판결이 임대차 계약상 계약 해지 위기를 면해준 사례일 뿐, 임차인이 법적 절차를 무시해도 된다는 의미는 아니라고 경고한다. 임대차법상 무단전대로 인정되지 않더라도, 사업자등록 명의와 실제 소득 귀속 주체가 다를 경우 국세청의 명의위장 조사 및 과태료 부과, 증여세 추징 대상이 될 수 있기 때문이다. 따라서 계약 당초부터 실제 운영자를 명시하거나 임대인의 양해를 구하는 것이 분쟁을 예방하는 지름길이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
가족 경영이 흔한 상가 시장에서 무단전대 판단 기준이 실질 중심으로 명확해짐에 따라 관련 명도 분쟁은 줄어들 것으로 전망된다. 다만 현장 실무에서 임대인은 계약 체결 시 '실제 입점자 및 동업자 명단'을 특약에 명시해야 하며, 임차인은 명의자와 실운영자가 다를 경우 '가족 간 공동 운영 허용' 특약을 서면으로 남기고 사업자등록 및 세무 신고 명의를 일치시켜 세무 조사와 법적 리스크를 동시에 방어해야 한다.