최근 컨테이너나 가설건축물 형태의 카페, 팝업스토어, 식음료 매장 등 변형된 형태의 상업 시설이 크게 늘면서, 이들 건축물에도 '상가건물 임대차보호법(상임법)'이 적용될 수 있는지에 대한 법적 분쟁이 잇따르고 있다. 임대차 기간 보장이나 권리금 회수 기회 등을 두고 임대인과 임차인 간 시각차가 첨예하게 갈리는 가운데, 법원의 객관적 판단 기준과 실무상 체크포인트에 대한 관심이 고조되는 모습이다.
■ '지붕과 기둥' 갖췄나… 건축물 구조와 정착성이 핵심 잣대
법원은 가설건축물이 상가임대차법의 보호를 받는 '상가건물'에 해당하는지 여부를 판단할 때, 건축물대장 등재라는 형식적 요건보다 실질적인 구조적 정착성을 최우선으로 고려한다. 민법상 부동산에 준하는 지붕·기둥·주벽을 구비하고 토지에 용이하게 이동할 수 없을 정도로 정착되어 있다면, 비록 컨테이너나 가설구조물 형태라 하더라도 법적 보호 대상인 상가건물로 인정받을 수 있다는 분석이다.
■ 사업자등록과 실제 영업 지속성… 계약갱신청구권 인정 여부 갈라
임차인이 해당 공간에서 부가가치세법 등에 따른 사업자등록을 올바르게 완료했는지도 핵심 요소다. 주된 목적이 영리 목적의 영업 활동이고 실질적인 영업이 계속 유지되었다면, 가설건축물이라 할지라도 임차인은 최대 10년의 계약갱신요구권 및 권리금 회수 기회를 주장할 수 있는 법적 토대가 마련된다. 반면 임시 창고나 일시적 이벤트 용도로 사용된 경우에는 상가임대차법 적용에서 제외될 수 있다.
■ 철거 리스크·존치기간 만료… 임대차 계약 시 특약 명시 필수
다만 가설건축물은 지자체의 존치기간 연장 불허나 철거 명령 등 행정적 변수에 노출되어 있다는 점이 치명적인 위험 요소로 꼽힌다. 지자체 행정 처분에 의해 매장이 강제 철거될 경우 이는 임대인의 귀책사유로 보기 어려워 손해배상 청구가 제한될 가능성이 크다. 이에 따라 계약 체결 단계부터 행정적 변수 발생 시 보증금 반환 시점과 권리금 귀속 범위에 대한 구체적인 특약 조항을 설정해 두는 것이 분쟁을 예방하는 지름길이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
다양한 형태의 틈새 상권 창업이 늘어남에 따라 가설건축물 임대차를 둘러싼 법률 분쟁 및 세무 이슈는 당분간 지속적으로 증가할 전망이다. 임대인과 공인중개사는 계약 전 건축물대장과 지자체 존치기간을 철저히 검증하고, '존치기간 만료 및 행정 처분 시 계약 자동 종료 및 보증금 즉시 반환' 등의 실무 특약을 반드시 명시해야 한다. 임차인 역시 사업자등록 가능 여부와 가설건축물의 정착 정도를 미리 파악하여 정당한 법적 권리를 확보해야 한다.