정치권에서 실거주 1주택자에 대한 부동산 세제 부담을 대폭 완화하는 세제 대개편 논의가 본격화되면서 부동산 시장의 지형 변화가 예고되고 있다. 고금리와 경기 침체가 이어지는 가운데, 투기 목적이 아닌 1주택 실수요자에게까지 과도하게 부과되던 종합부동산세와 재산세 등 보유세 체계를 합리적으로 재조정해야 한다는 목소리가 커진 영향이다. 전문가들은 세제 완화가 자산 경직성을 해소하고 주택 시장의 거래 물꼬를 터줄 수 있을지에 주목하고 있다.
■ '실거주 1주택자' 보유세 경감… 종부세·재산세 부담 대폭 줄인다
이번 부동산 세제 개편 논의의 핵심은 실거주 목적의 1주택자에 대한 보유세 세부담을 획기적으로 낮추는 데 맞춰져 있다. 현행 종합부동산세 체계에서는 공시가격 상승에 따라 1주택자라 할지라도 공제 한도 12억 원을 초과하는 고가 주택 보유 시 상당한 세 부담을 안게 되는 구조다. 이에 따라 정치권에서는 실거주 기간에 비례해 세액공제율을 최대 80%까지 대폭 확대하거나, 실거주 1주택자에 한해 종부세 부과 대상에서 제외하는 방안까지 다각도로 검토하고 있는 것으로 알려졌다.
■ 거래 절벽 뚫을 세제 신호탄… 양도세·취득세 연쇄 개편 가능성
시장에서는 보유세뿐만 아니라 양도소득세 및 취득세 체계의 연쇄 개편 가능성에도 주목하고 있다. 현행 1주택자 양도세 비과세 기준선인 시가 12억 원이 급등한 자산 가치를 충분히 반영하지 못해 '갈아타기' 실거래를 침체시키는 원인으로 지목되어 왔기 때문이다. 세제 전문가들은 양도세 비과세 기준 상향과 더불어 일시적 2주택자에 대한 처분 기한 연장 등 거래 문턱을 낮추는 제도적 보완이 병행되어야 거래 절벽이 해소될 수 있다고 분석한다.
■ '똘똘한 한 채' 쏠림 가속화… 시장 양극화 선별 대응 시급
단, 1주택자에 대한 세금 감면 혜택이 강화될 경우 서울 및 수도권 상급지로 매수세가 쏠리는 '똘똘한 한 채' 현상이 한층 가속화될 것이라는 우려도 제기된다. 지방 및 외곽 지역의 주택 매도세가 심화되는 반면 핵심 입지의 주택 가격은 오히려 상승 압력을 받을 수 있다는 지적이다. 이에 따라 정부와 입법부는 지역별 거래량 및 공시가격 현실화율을 체계적으로 반영한 차등적 세제 가이드라인을 마련해야 한다는 의견이 지배적이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
실거주 1주택자에 대한 보유세 및 양도세 완화 논의는 상반기 주택 거래량 회복의 핵심 변수로 작용할 전망이다. 현장 임대인과 투자자는 세제 개편 입법 추진 일정과 보유세 과세기준일(6월 1일) 전후의 시장 매물 추이를 면밀히 모니터링해야 한다. 아울러 공인중개사는 상급지 이동을 희망하는 매수·매도 고객을 위해 양도세 비과세 거주 요건 체결과 세제 완화 소급 적용 여부를 반영한 맞춤형 특약 설계를 준비할 필요가 있다.