최근 원자재 가격 상승과 고금리 여파로 재개발·재건축 정비사업 현장의 공사비 갈등이 격화되면서 도심 주택 공급망에 비상이 걸렸다. 시공사와 조합 간 공사비 증액을 둘러싼 대립이 사업 지연과 조합원 분담금 폭증으로 이어져 곳곳에서 정비사업이 멈춰 서는 사태가 현실화되고 있다. 수도권 주요 정비사업지의 사업 차질은 향후 3~4년 뒤 도심 아파트 신규 입주 물량 절벽으로 이어져 집값 불안을 자극하는 악순환이 우려된다.
■ 3.3㎡당 공사비 1000만 원 육박… 추가분담금 '억' 소리에 멘붕
한국부동산원과 정비업계에 따르면 서울 주요 재개발·재건축 사업지의 3.3㎡(1평)당 평균 공사비는 800만~1,000만 원 선을 넘어서며 3년 전 대비 50% 이상 급등한 것으로 집계됐다. 공사비 폭등으로 인해 조합원 1인당 부담해야 할 추가분담금이 기존 예상보다 2억~5억 원 이상 늘어나는 사례가 잇따르고 있다. 이에 따라 사업성이 악화된 사업장에서는 시공사 계약 해지 통보나 공사 중단이라는 극단적 대치가 이어지고 있으며, 이는 사업 일정의 무기한 연기라는 악재로 작용하고 있다.
■ 시공사·조합 대립에 법적 공방까지… 정비사업 동력 상실
물가 상승에 따른 공사비 인상을 요구하는 건설사와 초과 부담을 감당하기 어려운 주민들 간의 간극이 좁혀지지 않으면서, 지자체의 도시분쟁조정위원회 중재 시도조차 법적 강제력이 없어 무용지물에 그치는 경우가 허다하다. 특히 시공사 교체를 추진하는 사업장의 경우 기존 건설사와의 손해배상 소송 및 유치권 행사 등 지루한 법적 공방으로 이어져 최소 2년 이상의 사업 지연이 불가피한 실정이다. 정비사업의 핵심축인 조합 내부 갈등까지 겹치면서 사업 추진 동력 자체가 빠르게 상실되고 있다는 지적이다.
■ 인허가·착공 급감에 도심 공급 가뭄 심화… '신축 쏠림' 격화
국토교통부 주택통계에 따르면 올해 전국 주택 착공 및 분양 물량은 예년 평균 대비 30% 이상 감소하며 강력한 공급 가뭄 조짐을 보이고 있다. 정비사업 마비에 따른 공급 부진은 3~5년 후 신규 입주 물량의 궤멸적 감소로 귀결될 전망이다. 시장 전문가들은 도심 공급 공백이 지속될 경우 신축 아파트에 대한 희소성이 높아져 기존 신축 준공 단지로의 쏠림 현상과 매매가 상승 압력이 한층 거세질 것으로 내다보고 있다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
정비사업 공사비 갈등이 장기화됨에 따라 수도권 도심 신축 공급 부족 현상은 향후 수년간 더욱 심화될 전망이다. 투자자와 공인중개사는 재개발·재건축 입주권 매수 시 조합의 공사비 타결 여부와 총회 의결록, 비대위 형성 여부를 신중히 검토해야 한다. 또한 임대인은 공급 가뭄에 따른 도심 신축 선호 현상을 활용해 신축 단지 중심의 매입 및 임대 세팅 전략을 강화할 필요가 있다.