정부의 강도 높은 가계대출 규제와 고금리 기조 속에서도 서울 및 수도권 핵심 입지의 초고가 아파트 경매와 프리미엄 분양 시장으로 현금 부자들의 자금이 집결하고 있다. 금융권의 대출 빗장이 한층 강화되면서 서민·실수요자의 내 집 마련 문턱은 높아진 반면, 대출 의존도가 낮은 고액 자산가들은 감정가 30억~90억 원대 초고가 경매 물건과 하이엔드 신축 단지를 대거 수거하는 모양새다.
■ 감정가 30억 상회에도 '낙찰'… 하이엔드 단지 경동에 자금 집결
최근 서울 법원 경매 시장에서는 감정가 30억 원을 넘어서는 초고가 아파트들이 1차 경매에서 낙찰되거나 낙찰가율 90~100% 수준을 기록하는 사례가 잇따르고 있다. 입지가 우수한 초고가 단지는 경매 시장을 통해 시세 대비 수억 원 저렴하게 매수할 수 있는 기회로 인식되면서 실거주와 투자를 겸한 고액 자산가들의 진입이 늘어난 것으로 분석된다. 반면 외곽 지역이나 상품성이 떨어지는 물건은 2회 이상 유찰되며 감정가의 64% 수준까지 떨어지는 등 명확한 온도 차를 나타내고 있다.
■ 분양가 폭등·공급 가뭄에… '신축 프리미엄' 경매 시장까지 전이
이 같은 현상의 배경에는 3.3㎡당 분양가가 급등하고 신축 공급 가뭄이 장기화될 것이라는 공포감이 자리 잡고 있다. 원자재 가격과 인건비 상승으로 신규 분양가가 치솟자, 입지 경쟁력을 갖춘 준신축 및 하이엔드 경매 물건으로 눈을 돌리는 수요가 크게 늘었다. 특히 강남 3구 및 한강변 핵심 입지는 재건축 규제와 공사비 갈등으로 신규 입주 물량이 축소될 것이라는 전망이 지배적이어서, 경매를 통한 선점 경쟁이 가열되는 양상이다.
■ 대출 규제 반사이익… '현금 자산가' 위주 재편 속 양극화 심화
전문가들은 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 강화 등 금융 당국의 가계부채 관리 정책이 이어질수록 경매 및 청약 시장의 양극화는 더욱 심화될 것으로 전망한다. 대출 한도가 축소된 중저가 시장은 거래 절벽과 가격 조정 압력을 받는 반면, 100% 현금 자금 조달이 가능한 초고가 주택 시장은 경기 변동에 구애받지 않고 견조한 가격대를 유지하고 있다는 지적이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
수도권 아파트 분양가 상승세와 공급 불안이 지속됨에 따라 입지별 양극화 장세가 상당 기간 지속될 전망이다. 경매에 입찰하는 투자자 및 매수인은 감정평가 시점과 현 시세 간 격차를 면밀히 비교하고 선순위 임차인 유무 등 권리분석을 철저히 진행해야 한다. 특히 낙찰 후 자금 조달 계획 수립 시 금융권의 실수요자 대출 제한 방침을 사전 확인하여 잔금 납부 차질에 따른 보증금 몰수 리스크를 철저히 방지할 필요가 있다.