고금리와 부동산 PF 우려로 위축됐던 국내 상업용 부동산 시장이 서울 핵심 권역 대형 오피스를 중심으로 빠르게 반등하고 있다. 글로벌 금리 인하 기조와 맞물려 자산운용사 및 기관투자자들의 뭉칫돈이 강남(GBD)과 여의도(YBD) 일대 초우량 빌딩으로 재유입되는 양상이다. 반면 중소형 상가와 외곽 지역 상업시설은 여전히 높은 공실률과 유찰을 경험하며 상업용 부동산 시장 내 'K자형 양극화'가 가속화되고 있다.
■ 서울 대형 빌딩 3분기 거래액 3.4조… 전분기 대비 35% 급증
상업용 부동산 시장 데이터에 따르면, 올해 3분기 서울 오피스 빌딩 총 거래금액은 3조 4,500억 원으로 전 분기 대비 35.2% 증가한 것으로 분석된다. 특히 전용면적 3만 3,000㎡ 이상의 대형 오피스 거래가 전체 거래액의 68%를 차지하며 시장 회복세를 견인했다. 강남권역(GBD)의 경우 3.3㎡당 매매가가 4,000만 원을 넘어서며 최고가를 경신했고, 여의도권역(YBD) 역시 주요 프라임급 빌딩의 캡레이트(자본수익률)가 4.5%~4.8% 수준을 회복하면서 투자 매력도가 대폭 상승했다.
■ '공실 제로' 강남·여의도 vs '임대난' 중소형 상가 양극화
서울 주요 업무지구 오피스는 IT 및 금융기업의 견조한 임차 수요에 힘입어 자연 공실률 수준인 2~3%대를 유지하고 있다. 이에 반해 수도권 지식산업센터와 1층 단지 내 상가는 고금리 여파와 자영업 경기 침체로 인해 공실률이 15~20%까지 치솟는 등 극심한 양극화를 보이고 있다. 대형 오피스는 안정적인 임대 수익과 자산 가치 상승을 동시에 기대할 수 있어 기관 자금이 집중되는 반면, 수익성이 불확실한 개인형 상업용 자산은 시장에서 소외받는 모양새다.
■ 밸류애드 투자 활발… 금리 인하 연계 리파이낸싱 물꼬
최근 상업용 부동산 시장에서는 노후화된 업무용 빌딩을 매입한 뒤 리모델링을 거쳐 자산 가치를 높이는 '밸류애드(Value-Add)' 투자 전략이 대세로 자리 잡고 있다. 시장 금리가 하향 안정세로 돌아서면서 기존의 고금리 브릿지론을 본PF나 저금리 리파이낸싱으로 전환하려는 자산운용사들의 움직임도 분주해졌다. 대출 문턱이 여전히 높은 상황에서도 입지와 임대차 안정이 검증된 우량 자산에는 연기금과 공제회 자금이 유입되며 매각 작업이 활발히 추진되고 있다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 기준금리 추가 인하 흐름에 따라 서울 핵심 업무권역의 프라임 오피스 자산 가치는 지속적인 우상향 곡선을 그릴 것으로 전망된다. 임대인과 공인중개사는 상가 및 사무실 임대차 계약 시 NOC(전용면적당 실질임대료)와 렌트프리(무료임대) 제공 기간을 면밀히 계산해 실질 임대수익률을 파악해야 한다. 투자자의 경우 상업용 부동산 매입 전 단순 매매가 대비 수익률 산정에 의존하지 말고, 대출 만기 연장 조건과 공실 방어 특약 조항을 반드시 확인해야 한다.