서울과 지방의 부동산 자산 격차가 주택 시장을 넘어 상업용 부동산과 토지 시장에서 더욱 파괴적으로 나타나고 있습니다. 서울 핵심 권역의 오피스와 상가는 매수세가 몰리며 연일 신고가를 경신하는 반면, 지방은 준공 후 미분양 상가와 공실률 폭증으로 고사 위기에 처했습니다. 이러한 '자산 양극화'는 단순한 가격 차이를 넘어 투자 자금의 서울 쏠림 현상을 가속화하며 시장의 기초체력을 흔들고 있습니다.

■ 서울 평당 분양가 '역대 최고'… 지방은 반값 이하도 외면
최근 서울 주요 권역의 상업용 용지 및 오피스 분양가는 평당 1억 원을 가볍게 돌파하며 고공행진을 이어가고 있습니다. 반면 지방 광역시는 물론 중소도시의 상가 분양가는 서울의 4분의 1 수준인 평당 2,000만~3,000만 원 선에 공급됨에도 불구하고 분양률이 30%를 밑도는 등 처참한 성적을 기록 중입니다. 특히 동일한 대형 건설사의 브랜드를 달고 출시된 상업시설마저도 서울 강남권에서는 수십 대 일의 경쟁률로 완판되는 반면, 지방은 '마이너스 프리미엄' 매물이 속출하며 극명한 대조를 보이고 있습니다.

■ '공실률 20%' 돌파한 지방 상권… 서울은 '알짜 매물' 품귀
부동산 통계 데이터에 따르면 지방 주요 도시의 중대형 상가 평균 공실률은 20.3%를 기록하며 역대 최고 수준으로 치솟았습니다. 반면 서울 테헤란로나 여의도 일대의 프라임급 오피스 공실률은 2.1% 수준으로 사실상 '만실' 상태를 유지하고 있습니다. 자산가들과 기관투자자들의 자금이 서울 강남, 성수, 한남 등 이른바 '안전자산'으로만 급격히 쏠리면서, 지방 상가와 토지는 담보가치 하락으로 인한 경매 매물 급증이라는 악순환에 빠져들고 있다는 분석이 지배적입니다.

■ 금리 인하 깜깜소식에… '현금 부자' 서울 쇼핑 vs 지방 '경매 폭탄'
기준금리 인하 시점이 불투명해지면서 금융 비용을 감당하지 못한 지방 임대인들의 상가와 토지가 대거 경매 시장으로 내몰리고 있습니다. 올해 들어 지방 상업시설의 경매 낙찰률은 15.6%까지 추락하며 감정가의 반값에 낙찰되는 사례가 허다합니다. 반면 서울 핵심지의 꼬마빌딩과 상가는 대출 규제와 고금리 기조 속에서도 자산가들의 '전액 현금' 매수가 잇따르며 매물 품귀 현상을 빚고 있어, 자산 양극화가 향후 토지 및 상업용 시장의 지형도를 완전히 바꿀 것이라는 지적입니다.

■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트

향후 고금리 기조가 진정되더라도 서울과 지방 간의 상업용 부동산 양극화는 고착화될 가능성이 매우 높습니다. 투자자와 임대인은 지방의 고수익률 유혹에 현혹되기보다 철저히 서울 및 수도권 핵심지의 '공실 방어력'을 최우선 기준으로 삼아야 합니다. 공인중개사는 상가 임대차 계약 시 임차인의 업종 경쟁력과 인근 배후 수요의 실질 구매력을 데이터 기반으로 검증하고, 임대인은 장기 우량 임차인 유치를 위한 렌트프리 등 유연한 임대 조건 제시를 적극 검토해야 할 시점입니다.