고금리와 자재비 상승에 따른 공사비 인상 여파로 전국 신축 아파트 분양가가 사상 최고치를 경신하는 가운데, 청약 시장의 '옥석 가리기'가 극단화되고 있다. 수도권 핵심 입지와 분양가 상한제 적용 단지에는 억대 시세 차익을 노린 수요자가 대거 몰리는 반면, 외곽 지역과 입지 경쟁력이 떨어지는 단지는 대거 미달을 기록하는 등 양극화 양상이 심화되는 양상이다.
■ 3.3㎡당 분양가 4000만 원 시대… '배짱 분양'에도 100 대 1 뚫었다
최근 분양 시장에서는 원자재 가격 상승과 인건비 고공행진이 이어지며 전국 아파트 평균 분양가가 3.3㎡당 2000만 원을 넘어섰다. 특히 서울 주요 입지의 경우 3.3㎡당 4000만 원~6000만 원 선을 돌파했음에도 불구하고, 청약 통장이 몰리며 평균 경쟁률 120 대 1을 기록하는 등 기현상이 벌어지고 있다. 공급 가뭄에 대한 불안감이 고분양가 저항감을 압도하면서 '지금이 가장 싸다'는 인식이 확산된 결과로 풀이된다.
■ 대출 빗장 강화에 '현금 부자' 전유물 전락… 당첨 가점도 껑충
정부의 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 적용 및 금융권의 가계대출 총량 관리로 대출 문턱이 높아졌지만, 입지 선호도가 높은 핵심 단지에는 대출 규제를 피한 자산가들이 대거 몰리고 있다. 서울 주요 단지의 최저 당첨 가점은 69점~74점 수준까지 치솟아 4인 가구 만점(69점)으로도 당첨을 장담할 수 없는 실정이다. 대출 한도가 줄어들면서 시세 차익이 확실한 한강변 및 역세권 신축 단지로만 청약 수요가 압축되는 현상이 뚜렷해지고 있다는 지적이 나온다.
■ 지방 미분양 6만 가구 적체… 입지·분양가 따른 극단적 양극화
반면 지방 및 수도권 외곽 지역은 고분양가 파장을 견디지 못하고 미분양 무덤으로 전락하고 있다. 전국 미분양 주택은 6만 8000가구를 상회하고 있으며, 이 중 악성으로 분류되는 '준공 후 미분양' 역시 1만 6000가구를 넘어서며 고점을 높이고 있다. 분양가상한제가 적용되지 않는 단지의 경우 주변 시세보다 높은 분양가가 책정되면서 외면받는 반면, 입지와 가격 경쟁력을 갖춘 단지로만 자금이 쏠리는 양극화 현상은 당분간 지속될 전망이다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 원자재 가격 안정화 지연과 금리 인하 시점의 불확실성으로 인해 분양가 상승세는 당분간 유지될 것으로 전망된다. 수분양자 및 투자자는 대출 규제 강화에 맞춰 과도한 레버리지 활용을 자제하고, 잔금 납부 계획과 입주 시점의 전세 시장 동향을 철저히 검토해야 한다. 중개업계 및 임대인은 신축 단지 입주 물량 폭주에 따른 일시적 전세가 하락 위험을 방지하기 위해 입주 지정 기간 이전 선제적 임차인 확보 및 맞춤형 임대 특약 설정을 적극 활용할 필요가 있다.