미국 연방준비제도(Fed)의 통화정책 향방을 둘러싼 불확실성이 다시 확대되면서 글로벌 금융시장과 국내 상업용 부동산 시장이 크게 요동치고 있다. 기준금리 인하 시점이 뒤로 밀릴 수 있다는 경고가 잇따르자, 고금리 장기화에 노출된 상가 및 오피스 임대시장의 이자 상환 부담과 공실 위험이 급격히 고조되는 양상이다. 전문가들은 금융 비용 상승이 임대 수익률 하락으로 직결되는 만큼 선제적인 공실 방어 전략이 시급하다고 입을 모은다.
■ '금리 인하 지연' 경고등… 상업용 부동산 금융 비용 부담 가중
최근 미국 연준 인사들의 매파적 발언이 이어지며 시장의 금리 인하 기대감이 위축되고 있다. 시장 조사 기관에 따르면 당초 기대와 달리 금리 동결 또는 추가 인상 가능성까지 거론되면서 글로벌 채권 금리가 반등세를 나타냈다. 국내 상업용 부동산 시장 역시 대출 금리 하락 전환 시점이 지연됨에 따라 담보대출 비중이 높은 오피스 및 수익형 상가 보유자들의 이자 경감 기대가 불투명해졌다. 특히 대출 만기 연장(Refinancing)을 앞둔 임대인들의 경우, 기존 연 2~3%대 저금리 대출이 연 5~6%대 고금리로 재편되면서 실질 임대 수익이 가파르게 감소하는 직격탄을 맞고 있다.
■ 수익률 급락에 매물 누적… 수도권·지방 상권 '이중고'
고금리 여파는 곧바로 임대차 시장의 수익성 악화와 공실률 상승으로 연결된다. 한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사에 따르면 전국 중대형 상가 평균 투자수익률은 연 1~2%대로 떨어져 예금 금리를 밑도는 기현상이 지속되고 있다. 임차인의 매출 감소와 임대인의 임대료 인하 여력 부족이 맞물리면서 핵심 상권조차 공실 기간이 길어지는 추세다. 특히 지방 상권의 경우 공실률이 20%를 상회하는 등 임대차 시장 양극화가 한층 심화되고 있으며, 당분간 고금리 금융 비용을 감당하지 못한 대출 부실 매물이 경매 시장으로 유입될 가능성도 높아졌다.
■ '착한 임대인' 특약 및 장기 임차 확보… 공실 방어 총력전
전문가들은 고금리 국면이 지속되는 한 무리한 임대료 인상보다는 렌트프리(무상임대) 제공이나 유연한 계약 조건을 통한 보유 공실의 조기 해소가 최우선 과제라고 강조한다. 공실이 장기화될 경우 관리비와 대출 이자를 임대인이 전액 부담해야 해 손실이 눈덩이처럼 늘어나기 때문이다. 아울러 상업용 부동산 투자자 및 중개업계는 자산 가치 방어를 위해 수수료 분담 조건이나 수시 계약 갱신 특약 등을 적극 활용해 우량 임차인을 장기 유치하는 내실 경영으로 전환해야 한다고 지적한다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
글로벌 통화정책의 불확실성으로 고금리 환경이 당분간 유지될 것으로 보이며, 상업용 부동산 임대시장은 수익률 악화와 공실 리스크가 동반 지속될 전망입니다. 현장의 임대인과 공인중개사는 무리한 임대료 고수보다는 렌트프리 기간 부여 및 관리비 조율 특약을 통해 우량 임차인을 조기에 확보하는 방어 전략이 필수적입니다. 또한 투자자는 대출 만기 시점의 차환 금리를 재산산하고, 계약 시 임차인의 재무 상태와 업종 지속 가능성을 철저히 검증해야 합니다.