과세 당국과 지방자치단체가 과밀억제권역 외곽이나 특정 세제 혜택 지역으로 법인 주소지만 옮겨놓는 '위장 사업자 등록' 및 상업용 부동산 허위 신고 행위에 대해 대대적인 현장 조사와 고강도 사법 조치에 나섰다. 수도권 과밀억제권역 내 법인 설립 시 부과되는 취득세 3배 중과를 회피하거나 각종 세제 감면 혜택만을 받기 위해 비상주 오피스나 지방 상가·공장에 위장으로 주소지를 등록하는 사례가 급증하자 과세 칼날을 뽑아 든 것이다. 현행법상 위장 신고 및 허위 서류 제출이 적발될 경우 최대 징역 3년 또는 3,000만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있어 임대인과 투자자들의 각별한 주의가 요구된다.
■ '취득세 중과 회피' 위장 주소지 등록… 최고 3년 징역 처벌
최근 과세 당국은 수도권 지식산업센터와 공유오피스, 비상주 오피스 임대차 시장을 중심으로 법인 및 개인사업자의 주소지 위장 등록 실태에 대한 대대적인 전수조사를 진행 중인 것으로 확인됐다. 현행 지방세법에 따르면 수도권 과밀억제권역 내에서 법인을 설립하거나 지점을 설치할 경우 부동산 취득 시 기본 세율(4%)의 3배에 달하는 고율의 취득세(중과세율 8~12%)가 부과된다. 이를 피하기 위해 과밀억제권역 외곽의 지식산업센터나 소형 오피스, 공유오피스에 주소지만 등록해 두고 실제 영업은 강남이나 여의도 등 핵심 상권에서 영위하는 이른바 '페이퍼컴퍼니' 형태의 위장 신고가 성행해 왔다. 그러나 관련 법령 개정과 지자체의 전산망 연동 강화로 카드 결제 내역, TV 수신료, 전기·수도 사용량 등 실질적인 사업 영위 여부를 확인할 수 있는 빅데이터 추적 시스템이 가동되면서 위장 신고 행위가 연이어 적발되고 있다.
■ 오피스·지식산업센터 실태조사 강화… 가산세 폭탄·세제 혜택 추징
과세 당국의 이번 단속은 단순한 계도 수준에 그치지 않고, 그동안 감면받았던 세금의 전액 추징과 함께 부당가산세까지 부과하는 강도 높은 조치로 이어지고 있다. 실제로 비상주 오피스에 명의만 올려놓고 세제 감면 혜택을 받은 법인들에 대해 지자체가 실거주 및 실사업 조사를 실시한 결과, 법인세·지방세 감면액 추징은 물론 부정한 방법으로 신고한 것에 대해 40%의 부당무신고가산세와 납부지연 가산세가 한꺼번에 부과된 사례가 속출하고 있다. 특히 지식산업센터의 경우 실입주 의무를 위반하고 편법 임대차를 주도하거나 위장 주소지로 활용한 소유주 및 임차인 모두에게 최대 500만원 이하의 과태료와 세제 혜택 감면 철회 조치가 내리고 있어 상업용 부동산 시장 전반으로 파급력이 확산되는 양상이다.
■ '임대인도 불똥'… 계약서 작성 시 실사업자 검증 특약 필수
문제는 이러한 위장 신고 조사가 임차인뿐만 아니라 부동산을 소유한 임대인과 분양·임대 마케팅을 진행하는 중개업계로까지 불똥이 튀고 있다는 점이다. 임차인의 불법 위장 등록 사실을 알면서도 임대차 계약을 체결하거나 이를 방조한 임대인의 경우, 행정 조사 대상에 오르거나 상가·오피스텔의 주거용 무단 전용에 따른 세제 불이익을 입을 위험이 크다. 이에 따라 전문가들은 임대차 계약 체결 시 임차 법인의 실제 사업 영위 여부를 확인할 수 있는 서류를 요구하고, 위장 등록으로 인한 법적 문제 발생 시 계약을 즉시 해지할 수 있는 특약을 명시해야 한다고 조언한다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 과세 당국의 상업용 부동산 대상 빅데이터 기반 현장 검증은 더욱 강화될 전망이며, 비상주 오피스 및 지식산업센터의 편법 임대차 단속 스펙트럼도 크게 넓어질 것으로 예상된다. 이에 따라 임대인은 임차인의 사업자등록증 및 실제 업종·운용 인원 현황을 꼼꼼히 검증해야 하며, 계약서 작성 시 '위장 신고 및 불법 전대 시 원상복구 및 즉시 계약 해지' 특약을 반드시 삽입하여 공실 리스크와 세무 불이익에 사전 대비할 필요가 있다.