사진 픽사베이
■ '당첨만 되면 5억 차익'… 분양가 상한제 단지에 뭉칫돈 폭발
최근 수도권 주요 청약 시장에서는 주변 매매 시세 대비 최대 5억 원 이상 저렴한 단지가 공급되면서 수만 명의 청약자가 한꺼번에 몰리는 현상이 반복되고 있다. 원자재 가격 및 공사비 인상으로 전국 평균 분양가가 3.3㎡당 2,000만 원을 상회하는 가운데, 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 받는 상한제 적용 단지가 독보적인 가격 경쟁력을 갖췄기 때문이다. 실거래가 조사 결과에 따르면, 인근 신축 단지 실거래가 대비 20~30%가량 낮은 가격에 공급되는 단지들의 경우 1순위 청약 경쟁률이 평균 100대 1을 가볍게 넘어서는 등 자금 쏠림이 뚜렷하다.
■ 옥죄는 대출 규제… 현금 부족 실수요자 '그림의 떡' 전략 후퇴
그러나 억대 차익에 대한 기대감과 달리 실제 당첨을 거머쥐기 위한 진입장벽은 높아졌다. 금융당국의 가계대출 관리 강화에 따라 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제가 엄격히 적용되고, 은행권의 주택담보대출 한도가 줄어들면서 순수 현금 동원력이 부족한 무주택 실수요자들의 셈법이 복잡해졌다. 당첨이 되더라도 분양가의 10~20%에 달하는 계약금은 물론, 중도금 대출 금리 상승과 잔금 대출 제한으로 인해 자금조달계획서를 미처 준비하지 못한 수험생형 청약자들이 계약을 포기해야 하는 위기에 직면하고 있다.
■ 실거주 의무와 잔금 자금난… 계약 포기·미계약 리스크 증대
아울러 분양가 상한제 적용 단지에 부여되는 최대 5년의 실거주 의무 및 전매제한 규제 역시 중요한 변수로 작용하고 있다. 과거처럼 입주 시점에 전세보증금을 받아 잔금을 치르는 이른바 '갭투자' 방식의 자금 조달이 불가능해짐에 따라, 입주 시점까지 분양가 전액을 자체 조달해야 하는 부담이 커졌다. 이에 따라 청약 통장을 사용하고도 자금난으로 미계약 물량이 발생하는 역설적인 상황이 연출되는 등, 현금 자산가 중심의 청약 당첨 구조가 고착화되고 있다는 지적이 나온다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
고금리 장기화와 대출 규제 속에서도 확실한 시세 차익이 보장되는 수도권 핵심 단지로의 쏠림 현상은 당분간 지속될 전망이다. 실수요자와 투자자는 청약 전 본인의 DSR 한도와 입주 시점 잔금 조달 방안을 사전에 철저히 계산해야 한다. 특히 임대인과 공인중개사는 실거주 의무 유예 조건 및 전세 자금 활용 가능 여부, 계약 해지 시 발생하는 위약금 특약 등을 현장에서 면밀히 확인해야 공실 및 자금 경색 리스크를 예방할 수 있다.