최근 주요 기업들이 코로나19 시기 도입했던 재택근무를 축소하고 사무실 출근(RTO, Return To Office)을 강화하면서 주요 업무지구 오피스 빌딩 시장이 다시 뜨거워지고 있다. 근무 효율성 제고와 임직원 간 소통 확대를 위한 업무 공간 확보전이 치열해지면서 도심권역(CBD)과 강남권역(GBD)을 중심으로 오피스 임대차 시장의 쏠림 현상이 격화되는 양상이다.
■ '재택 축소·전면 출근' 잇따라… 오피스 대형 평형 임차전 과열
국내 주요 IT 기업 및 대기업들이 주 5일 사무실 출근 복귀 방침을 정하거나 유연근무제를 축소하면서 오피스 공간 확충에 발 빠르게 나서고 있다. 상업용 부동산 전문 조사기관 집계에 따르면 올해 서울 주요 권역 프라임 오피스 평균 공실률은 2.1% 수준으로 사실상 '전면 만실' 상태를 유지하고 있다. 기업들의 대형 면적 임차 수요가 한데 쏠리면서 기존 세입자의 만기 연장 비중도 전년 대비 15%p 증가한 82%에 달하는 것으로 집계됐다.
■ 3.3㎡당 임대료 13만원 돌파… 중소형 오피스로 풍선효과 확산
프라임 오피스의 공급 가뭄이 장기화되면서 임대료 역시 가파른 오름세를 지속하고 있다. 강남권역의 경우 3.3㎡당 평균 환산임대료(NOC)가 13만 5000원을 돌파하며 역대 최고치를 고쳐 썼으며, 도심권역 역시 3.3㎡당 12만 8000원 선을 기록하고 있다. 과도한 임대료 상승 폭에 부담을 느낀 중소기업과 스타트업들이 성수, 문정, 마곡 등 외곽 권역이나 이면도로의 중소형 빌딩으로 이전하는 풍선효과도 뚜렷하게 관측된다.
■ 신규 공급 가뭄… '스마트 오피스' 재배치 및 양극화 심화
고금리와 건설 원가 상승 영향으로 향후 2~3년간 서울 핵심 권역의 신규 오피스 공급 물량은 평년 대비 약 40% 감소할 것으로 전망된다. 이에 따라 추가 공간 확보가 어려워진 기업들은 기존 오피스 레이아웃을 자율좌석제와 거점 오피스 형태의 '스마트 오피스'로 전면 리모델링하여 공간 효율성을 극대화하고 있다. 시장 전문가들은 핵심 입지의 A급 프라임 오피스와 외곽 노후 빌딩 간의 임대료 및 공실률 격차가 향후 더욱 벌어질 것으로 내다보고 있다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
주요 기업의 사무실 복귀 흐름과 신규 공급 부족이 맞물리면서 서울 핵심 권역 오피스의 임대인 우위 시장은 당분간 지속될 것으로 전망된다. 빌딩 임대인은 기존 임차인의 만기 도래 6개월 전부터 재계약 조건을 상향 협상하거나 렌트프리(무상임대) 기간을 축소하는 수익성 제고 전략이 유리하다. 임차인과 공인중개사는 신규 계약 시 업무 공간 재배치 공사 범위 및 원상복구 특약, 관리비 인상률 상한선을 명확히 명시하여 향후 분쟁을 사전에 방지해야 한다.