인공지능(AI) 열풍에 따라 데이터센터 수요가 폭발적으로 증가하고 있으나, 수도권 일대의 전력 공급 부족과 엄격해진 규제로 인해 대규모 하이퍼스케일 데이터센터 건립이 난항을 겪고 있다. 이에 따라 전력 사용량을 절감하고 도심 수요에 즉각 대응할 수 있는 소형 엣지 AI 데이터센터가 상업용 부동산과 IT 업계의 새로운 대안으로 급부상하는 양상이다.

■ '전력 킬러' 대형 데이터센터… 수도권 규제 폭격에 건립 차질
수도권 집중화 현상으로 100MW급 이상 초대형 데이터센터(IDC) 입지 확보가 한계점에 도달했다. 한국전력의 전력계통 영향평가가 대폭 강화되고, 고압 전선 지중화 관련 지역 주민 민원이 격화되면서 신규 인허가 문턱이 크게 높아졌기 때문이다. 정부 역시 전력 소비가 극심한 데이터센터의 지방 분산을 강하게 추진하면서 수도권 내 초대형 센터 신규 진입은 사실상 막혀버린 상태다.

■ 실시간 데이터 처리 필수… '초저지연 엣지 센터'로 패러다임 전환
생성형 AI와 자율주행, 스마트 팩토리 등 실시간 데이터 처리가 필수적인 첨단 산업이 확산함에 따라, 데이터 발생지 근처에서 즉각 소화하는 엣지 컴퓨팅 기술이 각광받고 있다. 소형 엣지 데이터센터는 수 MW 내외의 소규모 전력만으로도 운용이 가능해 수도권 기존 전력망 부담을 크게 덜 수 있다. 데이터 전송 시차인 리드타임을 최소화하는 초저지연 특성 덕분에 AI 알고리즘 연산 수행에 적합하다는 평가를 받는다.

■ 도심 오피스·지식산업센터 공실 해법… 상업용 자산 리밸런싱
부동산 시장에서는 엣지 AI 데이터센터가 유휴 상업용 자산의 가치를 제고할 새로운 임대 수익 모델로 평가받고 있다. 수도권 외곽의 지식산업센터 공실 단지나 도심 유휴 오피스 빌딩을 개보수하여 엣지 거점으로 리모델링하는 사업 시도가 늘고 있다. 부동산 자산운용사들 역시 기존의 물류창고나 오피스 개발 일변도에서 벗어나, 엣지 데이터센터 전용 펀드 조성을 가속화하는 추세다.

■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트

수도권 전력 계통 포화 상태가 지속됨에 따라 향후 대형 데이터센터의 수도권 진입은 더욱 제한될 것이며, 도심 접근성이 뛰어난 소형 엣지 데이터센터 수요가 급증할 것으로 전망된다. 임대인 및 자산운용사는 보유 중인 상업용 부동산의 전력 수용가 용량과 바닥 하중 설계기준을 사전에 점검해야 한다. 공인중개사 역시 엣지 센터 유치를 위해 데이터센터 전용 용도변경 가능 여부와 냉각 설비 증설에 관한 지자체 조례를 면밀히 분석하는 꼼꼼한 계약 실무가 요구된다.