치솟는 분양가와 정부의 무순위 청약 요건 강화 움직임이 맞물리면서 당첨만 되면 수억 원의 시세차익을 거두던 이른바 '로또 청약' 공식이 깨지고 있다. 원자재 가격과 인건비 상승으로 신규 분양가가 연일 최고가를 경신하는 가운데, 고금리 장기화와 대출 규제까지 더해지며 청약 시장이 철저한 선별 접수로 재편되는 모양새다. 부동산 전문가들은 시장 변동성이 커진 만큼 무턱대고 청약통장을 던지기보다 확실한 입지와 가격 경쟁력을 갖춘 단지로 쏠림 현상이 더욱 가팔라질 것으로 내다보고 있다.
■ 3.3㎡당 분양가 3000만원 육박… '시세 차익' 메리트 축소
전국 민간 아파트의 평균 분양가가 급등하면서 기존 아파트 매매가격과의 격차가 대폭 줄어들었다. 주택도시보증공사(HUG) 및 관련 업계 집계에 따르면 수도권 주요 지역의 분양가는 3.3㎡당 평균 2500만~3000만 원 선을 넘어서며 최근 1년 새 10% 이상 상승했다. 이에 따라 분양가 상한제가 적용되지 않는 일반 정비사업 단지에서는 인근 시세와 비등하거나 오히려 높은 수준으로 분양가가 책정되고 있다. 과거 당첨 즉시 프리미엄 형성이 기대되던 분위기와 달리, 자칫 입지가 불리할 경우 '마이너스 프리미엄'이나 미계약 사태로 이어질 수 있다는 경고등이 켜졌다.
■ '줍줍' 빗장 다시 잠근다… 무주택 자격 요건 재도입 추진
정부가 무순위 청약의 무주택·거주지 제한 철폐 조치를 재검토하고 자격 요건을 다시 강화하기로 한 점도 청약 시장의 투기 수요를 잠재우는 주요 요인이다. 그동안 거주지와 주택 소유 여부에 관계없이 신청할 수 있었던 무순위 청약은 고분양가 단지에서도 수십만 대 1의 경쟁률을 기록하며 시장 과열을 부추겼다는 지적을 받아왔다. 향후 해당 지역 무주택자로 자격이 축소되면 사행성 투기 수요가 대거 이탈하고, 실수요자 위주의 실속형 청약판이 조성될 것으로 전망된다.
■ 대출 상환 부담 커진 청약 시장… '착한 분양가'만 산다
고금리 환경 속에서 대출 규제인 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계가 적용되는 등 금융 문턱이 높아진 점도 수분양자들의 셈법을 복잡하게 만들고 있다. 주택담보대출 금리가 4~5%대를 유지함에 따라 시세차익 기대감이 낮은 외곽 지역 단지나 고분양가 단지는 외면받는 반면, 입지 여건이 뛰어난 도심 핵심지 및 공공분양 단지에는 청약자가 대거 쏠리는 '양극화 심화'가 뚜렷해지고 있다. 결국 가격 경쟁력을 갖춘 선별적 분양 현장만이 살아남는 양상이 이어질 것으로 분석된다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
고분양가 기조와 금융 규제 강화로 당분간 청약 시장은 입지·분양가에 따른 양극화가 가속화될 전망이다. 임대인과 공인중개사는 신규 분양 단지 인근의 기존 아파트 전세가율 및 입주 물량을 철저히 점검해야 하며, 투자자는 청약 전 대출 한도와 실거주 의무 여부, 전매제한 기간을 반드시 확인해 자금 조달 계획을 수립해야 한다.