자산 시장에서 고평가 논란과 매도 권고가 잇따랐던 종목 및 수익형 자산들이 시장의 예상을 뒤엎고 63% 이상 폭등하는 기현상이 이어지고 있다. 전통적인 밸류에이션 평가 모델을 벗어난 유동성 쏠림과 숏 스퀴즈(Short Squeeze) 현상이 겹치면서 보수적인 투자 전략을 고수한 자산운용사와 기관 투자자들의 수익률 방어에 비상이 걸렸다. 자본 시장의 이러한 이변은 주식시장을 넘어 상업용 부동산 및 꼬마빌딩 투자 시장에도 대대적인 자산 재평가 파급효과를 불러올 것으로 전망된다.
■ 고평가 경고 뚫고 63% 폭등… 밸류에이션 모델 붕괴 논란
최근 금융투자업계 및 자산운용업계에 따르면 매도 우위 평가를 받던 주요 자산 가격이 최근 6개월간 평균 63% 상승하는 기염을 토했다. 당초 전문가들은 고금리 장기화와 경기 둔화 우려를 이유로 해당 자산들의 하락 변동성을 강하게 경고했으나, 시장 유동성이 핵심 우량 자산으로 집약되며 시장의 예측을 완벽히 비껴갔다. 특히 매도(Short) 포지션을 취했던 일부 운용사들은 가격 상승에 따른 손실을 메우기 위해 긴급히 숏 커버링(Short Covering)에 나섰고, 이는 도리어 자산 가격의 2차 급등을 유발하는 악순환을 초래했다는 지적이다.
■ 오피스·상가 시장으로 불똥… '역발상 투자'에 자금 몰려
이 같은 자본 시장의 파동은 수익형 부동산 시장에도 강력한 메시지를 던지고 있다. 공실률 상승 우려로 투자 외면을 받던 이면도로 상가 및 리모델링 오피스 부지 중 일부가 상권 재편 및 앵커 테넌트 유치에 성공하며 역으로 몸값을 40% 이상 올리는 사례가 잇따르고 있다. 현장 전문가들은 '남들이 피하는 고공실 경고 지역이라도 핵심 동선에 위치한 자산의 경우 공급 가뭄과 개발 희소성이 맞물려 가격 반등 폭이 거세다'며 '단순 지표에 의존한 보수적 시각보다 현장 가치를 재발견하는 역발상 투자가 대세로 자리 잡고 있다'고 분석했다.
■ 유동성 쏠림과 공급 가뭄의 격돌… 자산 양극화 심화
전문가들은 향후 자산 시장이 금리 인하 기대감과 맞물려 더욱 가파른 양극화 구도를 형성할 것으로 보고 있다. 도심 핵심권역(CBD·GBD)의 프라임 오피스는 공실률 2% 대의 사상 최저치 수준을 유지하며 매매가가 3.3㎡당 4,000만 원을 돌파한 반면, 입지 경쟁력이 떨어지는 외곽 자산은 처분이 지연되는 등 자금 쏠림이 가속화되고 있다. 데이터 분석에 따르면 주요 운용사들의 상업용 부동산 펀드 집행 자금 중 78%가 수도권 핵심 오피스 및 개발 가능 토지로 집중되고 있어 옥석 가리기가 한층 심화될 것으로 집계됐다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 상업용 부동산 시장은 금리 피벗 여파와 신규 공급 부족이 맞물려 도심 주요 입지 자산의 가격 상승세가 지속될 전망입니다. 건물주와 임대인은 공실 방어를 위해 단순 임대료 인하보다 렌트프리(Free Rent) 확대 및 시설 리모델링 특약을 적극 활용할 필요가 있습니다. 투자자와 공인중개사는 매물 평가 시 현 재무 지표에만 치우치지 말고 앵커 테넌트 유치 가능성과 용도변경 규제 완화 여부를 필수 실무 체크포인트로 점검해야 합니다.