140억 뚫은 초고가 자산… 대출 규제 속 '현금 부자' 쏠림

금융당국의 가계부채 관리 강화로 일반 주택시장의 거래 절벽이 현실화되는 가운데, 서울 핵심 권역의 초고가 부동산 시장은 연일 최고가를 고쳐 쓰며 극명한 온도 차를 보이고 있다. 대출 한도 축소와 금리 변동성 리스크 속에서도 금융 자산을 넉넉히 보유한 자산가들이 희소성이 높은 상급지 자산으로 쏠리는 현상이 가속화되고 있다는 평가다.

■ 140억 원 대 신고가 속출… 자금줄 죄여도 '그들만의 리그' 견고
최근 서울 강남권 및 용산 일대 초고가 주거시설과 빌딩 시장에서는 140억 원을 상회하는 거래가 잇따르며 최고가를 경신하고 있다. 금융권 대출을 끼지 않고 순수 현금 자금으로 매수를 진행하는 비중이 늘면서, 금리 변동에 영향을 받지 않는 시장 구조가 형성됐다. 시장 전문가들은 고금리 장기화 기조 속에서도 최고급 입지의 희소성이 자산가들의 매수 심리를 지속적으로 자극하고 있는 것으로 해석한다.

■ 대출 억죄자 '현금 부자' 쏠림… 양극화 장세가 부른 풍선효과
정부의 2단계 스트레스 DSR 시행과 은행권의 주담대 문턱 높이기 영향으로 중저가 주택시장은 매수세가 위축됐으나, 대출 의존도가 낮은 고가 자산 시장은 오히려 희소성이 부각되는 반사이익을 누리고 있다. 자금 조달 여력이 충분한 자산가들이 인플레이션 헤지 수단으로 상급지 자산을 선점함에 따라, 입지와 자산 격차에 따른 주택시장 양극화 양상이 과거 어느 때보다 가파르게 전개되고 있다.

■ '양극화 기로' 옥석 가리기 가속… 핵심지 희소성이 자산 가치 결정
부동산 자산 가치의 양극화가 본격화되면서 양적 성장보다는 질적 가치가 시장 가격을 결정하는 핵심 요소로 자리 잡았다. 개발 호재와 한강 조망권, 우수한 입지적 입지를 갖춘 핵심지 자산은 수요에 비해 공급이 극히 제한적인 반면, 외곽 지역이나 입지 경쟁력이 떨어지는 자산은 매물 적체 현상이 지속될 것으로 집계됐다. 이에 따라 향후 수도권 부동산 시장은 핵심지 초고가 자산과 일반 자산 간의 간극이 더욱 벌어질 전망이다.