'상급지 쏠림' 심화… 서울 주요 단지 실거래 85%가 '3040'

서울 핵심지 아파트 시장에서 3040세대의 주도권이 더욱 공고해지고 있는 것으로 나타났다. 금리 인하 기대감과 공급 부족 공포가 맞물린 가운데, 실수요와 투자 목적을 동시에 충족하려는 3040세대가 용산·성동·마포 등 핵심 상급지 아파트 거래를 사실상 싹쓸이하는 양상이다. 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 등 가계대출 규제 강화 속에서도 자금력을 갖춘 젊은층의 우량 자산 쏠림 현상이 가속화되고 있다는 분석이 나온다.

■ 용산·성동 주요 단지 매수세 집결… 실거래 10건 중 8건 상회
최근 집계된 서울 주요 정비사업 및 인기 주거지역의 실거래 데이터에 따르면, 용산구와 성동구 일대 아파트 거래 중 30대와 40대가 차지하는 비중이 최대 85%에 달하는 것으로 파악됐다. 전통적으로 자산가 계층이 주를 이루던 용산 및 성수·옥수지구 일대마저 3040세대의 비중이 압도적으로 늘어난 셈이다. 이는 단순한 실수요 매수를 넘어, 입지 가치가 명확한 '똘똘한 한 채'로 자산을 집중하려는 자산 재배치 수요가 대거 유입된 결과로 분석된다.

■ 대출 규제 뚫은 '자금력 갖춘 3040'… 현금 동원력 양극화
과거 2020~2021년의 '영끌(영혼까지 끌어모음)' 장세와 달리, 최근 시장을 주도하는 3040세대는 한층 견고한 자금 동원력을 갖추고 있다. 금융당국의 2단계 스트레스 DSR 시행으로 대출 한도가 조여졌음에도 불구하고, 기존 주택 처분 자금과 증여, 보유 현금성 자산을 적극 활용하여 상급지에 진입하고 있다. 이로 인해 서울 내에서도 도심 접근성과 개발 호재가 명확한 지역과 외곽 지역 간의 거래량 및 가격 격차가 확대되는 양극화 현상이 한층 심화되는 추세다.

■ 공급 가뭄에 우량 자산 선점… 정책·금융 환경 대응책 시급
전문가들은 향후 2~3년간 서울 도심의 신규 아파트 입주 물량이 대폭 감소하는 '공급 절벽'이 예정되어 있어 3040세대의 상급지 선점 열기가 당분간 이어질 것으로 내다보고 있다. 정부의 주택 공급 대책 발표에도 불구하고 실제 입주까지 상당한 시차가 존재하는 만큼, 자산 가치 방어가 우수한 핵심지 아파트 선호는 이어질 수밖에 없다는 진단이다. 아울러 대출 규제 여파로 자금력이 부족한 무주택 서민층의 주거 사다리가 흔들릴 수 있어 맞춤형 정책 금융 지원이 병행되어야 한다는 지적도 나온다.