서울 주요 상급지와 재건축 단지를 중심으로 토지거래허가구역 재지정이 이어지는 가운데, 기존 세입자가 거주 중인 '전세 낀 매물'을 매수할 수 있는지에 대한 법률적·실무적 궁금증이 커지고 있다. 부동산 거래 신고 및 가설 관리 법령상 토지거래허가구역 내 주택을 취득할 때는 2년간 실거주 의무가 부여되어 원칙적으로 갭투자가 차단된다. 그러나 매매계약 체결 시점의 임대차 잔여 기간에 따라 허가 가능 여부가 달라질 수 있어 예비 매수자와 공인중개사의 정교한 법률 검토가 요구된다.
■ '실거주 2년 의무' 원칙… 전세 낀 매물 거래 제한의 법적 테두리
관할 지자체로부터 토지거래허가를 받기 위해서는 매수자가 해당 주택에 즉시 입주하여 최소 2년 이상 실거주해야 하는 목적을 입증해야 한다. 현행 법령에 따르면 주거용 토지의 경우 취득 후 2년간 매매나 임대가 엄격히 금지되며, 이로 인해 전세를 끼고 집을 사는 이른바 '갭투자'는 원칙적으로 불가능하다. 허가를 받지 않고 체결한 매매계약은 법적 유효성이 부정되어 무효가 되며, 2년 이하의 징역 또는 개별공시지가의 30%에 해당하는 벌금형에 처해질 수 있다.
■ '임대차 기간 남아있다면?'… 잔여 기간 4개월 조건과 예외 해석
단, 기존 세입자의 임대차 계약 기간이 남아있는 경우에도 무조건 허가가 거부되는 것은 아니다. 정부 예규 및 행정 해석에 따르면, 매매계약 체결 후 허가 신청 시점 기준으로 기존 임대차 계약의 잔여 기간이 최대 4개월 이내인 경우 예외적으로 허가가 수용될 수 있다. 이는 매수인이 잔금을 치르고 소유권 이전 등기를 마치는 시점과 세입자의 퇴거 시점이 물리적으로 부합할 수 있다고 판단하기 때문이다. 만약 전세 계약 만료가 6개월 이상 남아있다면 허가관청인 구청에서 이용 목적 부합 불인정으로 불허가 처분을 내릴 가능성이 매우 높다.
■ 허가 신청 시기와 잔금일 엇갈리면 계약 무효… 실무상 법적 주의점
현장에서는 임대차 계약 만료일과 소유권 이전 등기일을 정밀하게 맞추지 않아 계약이 해제되거나 분쟁에 휘말리는 사례가 빈번하게 집계된다. 매수인은 허가 신청 단계에서 세입자의 퇴거 확인서 및 임대차 계약 종료 예정 증빙 서류를 명확히 제출해야 한다. 잔금 지급일이 세입자 퇴거일보다 앞서게 설정되면 실무상 허가가 반려될 수 있으므로, 매매계약서 작성 시 '토지거래허가를 받지 못할 경우 본 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다'는 불허가 대비 특약을 반드시 삽입해야 법적 피해를 예방할 수 있다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
정부의 토지거래허가구역 유지를 고려할 때 주요 상급지 내 실거주 의무 규제는 당분간 지속될 전망이다. 매수자와 공인중개사는 매매계약 전 세입자의 명도 가능 여부와 잔여 임대차 기간(4개월 이내)을 철저히 확인해야 하며, 계약서 작성 시 '토지거래 불허가 시 계약 자동 해제 및 계약금 전액 반환' 특약을 필수로 명시하여 계약금 반환 분쟁을 사전에 방지해야 한다.