금융당국이 급증하는 가계부채를 잡기 위해 '2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)'을 본격 시행하면서 부동산 금융 시장에 거센 후폭풍이 불고 있다. 특히 서울 및 경기·인천 등 수도권 주택담보대출에는 지방(0.75%p)보다 훨씬 높은 1.2%p의 스트레스 가산금리가 적용되어 대출 가능액이 대폭 삭감됐다.

■ 연봉 1억 원 차주도 주담대 한도 6,000만~1억 원 증발
시중은행 시뮬레이션에 따르면 연 소득 1억 원인 차주가 30년 만기 변동금리(연 4.0% 가정)로 분할상환 주담대를 받을 경우, 대출 한도는 기존 6억 3,000만 원에서 5억 6,000만 원으로 약 7,000만 원 감소한다. 신용대출이나 마이너스통장 등 다른 금융 부채가 있는 경우 대출 축소 폭은 1억 원 이상으로 확대된다.

■ 영끌 수요 집중되던 '노도강·금관구' 직격탄
대출 레버리지 의존도가 높은 서울 외곽 6억~9억 원대 아파트 밀집 지역은 매수 문의가 뚝 끊기며 관망세로 돌아섰다. 실제로 노원구와 도봉구 일대 중개업소에는 매도인들이 호가를 소폭 낮춰 매물을 내놓고 있지만, 매수자들의 대출 한도가 축소되면서 계약 체결이 불발되는 사례가 잇따르고 있다.

■ 대출 안 받는 강남·용산 하이엔드 시장은 영향 '미미'
반면 20억~30억 원을 호가하는 강남 3구와 용산구 등 초고가 주택 시장은 대출 규제의 영향권에서 벗어나 있다. 이미 15억 초과 대출 규제 등을 거치며 현금 부자 중심의 자산 교환 시장으로 안착한 데다, 최근 신고가를 기록한 거래 대부분이 전액 현금 또는 기존 부동산 매도 자금으로 충당되고 있어 주거 사다리 양극화가 한층 심화될 전망이다.

■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트

금융당국이 향후 3단계 DSR 도입 및 전세대출·정책금융에 대한 DSR 적용 확대 카드까지 만지작거리고 있어 금융 환경의 불확실성이 크다. 주택 매수 예정자는 은행 가심사를 계약 전 필수로 거치고, 잔금 납부 시점의 대출 규제 변경 가능성을 대비해 계약서에 '대출 불가 시 계약금 반환 특약'을 협의해야 안전하다.