알짜 수익형 부동산 입찰 과열… 300대 1 뚫은 현금 자산가들

대출 규제 강화와 금리 불확실성 속에서도 수도권 핵심 입지의 상가 및 토지 입찰 시장에 시중의 풍부한 현금 유동성이 대거 몰리고 있다. 최근 진행된 수도권 주요 단지 내 상가 및 알짜 토지 입찰에서 최고 300 대 1을 넘어서는 이례적인 경쟁률이 기록되며 상업용 부동산 시장 내 '선옥선별'과 '양극화' 경향이 극명해지는 양상이다.

■ 최고 경쟁률 300대 1 기록… 핵심지 알짜 상가·토지로 쏠린 현금
최근 공공기관 및 주요 민간 시행사가 공급한 수도권 핵심지 단지 내 상가와 상업용지 입찰에서 수백 대 일의 경쟁률을 기록하는 매물이 잇따라 등장했다. 서울 접근성이 우수한 수도권 신도시의 단지 내 상가는 최저 입찰가 대비 150%~200% 높은 가격에 낙찰되는 등 현금 보유력이 높은 투자자들의 뭉칫돈이 몰렸다. 특히 최근 주택 시장에 대한 대출 규제가 대폭 강화되면서 대출 의존도가 낮고 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 동시에 거둘 수 있는 상업용 자산으로 '스마트 머니'가 대거 이동하고 있다는 분석이다.

■ 대출 한도 축소 속 '현금 부자' 잔치… 비핵심지 공실 위험은 가중
스트레스 DSR 2단계 시행 등 금융 당국의 가계부채 관리 강화 여파로 주택시장 거래가 주춤해진 사이, 상업용 부동산 시장은 입지에 따른 온도차가 극명해지고 있다. 강남권 오피스와 수도권 핵심 상권의 경우 공실률이 2~3%대의 최저 수준을 유지하며 안정적인 임대료 상승세를 이어가는 반면, 외곽 지역 지식산업센터나 배후 수요가 부족한 상가는 공실률이 20%를 넘어서는 등 극심한 양극화를 보이고 있다. 자산가들이 리스크가 적은 '핵심 입지' 매물에만 전력 투구하면서 특정 매물의 입찰 경쟁률이 300 대 1까지 치솟는 현상이 발생하고 있다.

■ 금리 인하 기대감과 상권 재편… 확실한 수익원 확보 선호 지속
전문가들은 향후 기준금리 인하 기조가 본격화될 경우 상업용 부동산으로의 자금 유입이 더욱 가속화될 것으로 전망하고 있다. 그러나 과거와 같은 '무차별적 투자는 위험하다'는 지적이 지배적이다. 상권의 고정 유동인구, 배후 세대수, 브랜드 유치 가능성 등을 철저히 검증하지 않고 분위기에 휩쓸려 고가 낙찰을 받을 경우 수익률 저하와 공실 리스크에 노출될 수 있기 때문이다. 결국 확실한 수익성과 입지적 희소성을 갖춘 알짜 자산에만 자금이 쏠리는 '핵심 자산 선호 현상'이 시장의 주류로 자리 잡을 전망이다.