고금리 장기화에 꺾인 상가… '공실 폭탄'에 무너진 임대 수익률

고금리 기조의 장기화와 내수 경기 침체가 맞물리면서 수도권 주요 상권의 상가 공실률이 급등하고 있다. 임대료 수입으로 대출 이자를 감당하지 못하는 '외곽 신도시 집합상가' 임대인들의 실질 수익률이 급감하면서 상업용 부동산 시장 전반에 경고등이 켜졌다.

■ 수도권 집합상가 공실률 10.2% 기록… '텅 빈 상권' 확산
한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사에 따르면 올해 전국 집합상가 평균 공실률은 10.2%를 기록하며 전년 동기 대비 1.8%p 상승했다. 특히 서울 외곽지역과 경기도 주요 신도시의 경우 1층 상가마저 비어있는 비율이 15% 이상으로 치솟았다. 3.3㎡당 평균 임대료 역시 전년 대비 3.4% 하락해 임대인들의 이자 부담은 더욱 가중되는 양상이다.

■ 이자 부담에 경매로 몰리는 상가… 낙찰률 20%대로 추락
상가 담보대출 금리가 연 5~6%대를 형성하면서 임대수익률(전국 평균 연 3.1%)을 크게 상회하는 수익률 역전 현상이 심화되고 있다. 이에 따라 채무 상환 능력을 상실한 상가 매물이 경매 시장으로 대거 유입되고 있으나, 올해 상반기 집합상가 평균 낙찰률은 21.4%에 그쳤다. 낙찰가율 또한 감정가 대비 62.3% 수준까지 떨어져 상업용 부동산의 자산 가치 하락이 본격화되고 있다는 지적이 나온다.

■ 내수 회복 지연과 임대차 양극화… 핵심 상권만 생존
자영업자 다중채무 규모가 700조 원을 넘어서면서 매출 감소를 버티지 못한 세입자들의 폐업이 급증하고 있다. 이에 따라 강남, 성수 등 유동인구가 확보된 메인 상권과 비핵심 외곽 상권 간의 '양극화 현상'이 더욱 뚜렷해지고 있으며, 권리금이 소멸된 무권리 매물조차 세입자를 찾지 못해 장기 공실로 남는 악순환이 이어지고 있다.