분양가 상한제 적용 단지와 수도권 핵심 입지 사업장을 중심으로 청약 열기가 지속되는 반면, 지방 및 입지 열위 단지는 미분양이 누적되는 등 분양 시장의 극심한 양극화가 이어지고 있다. 원자재 가격 상승과 공사비 인상 영향으로 전국 아파트 분양가가 사상 최고치를 경신하는 가운데, 내 집 마련을 서두르려는 실수요자와 차익을 노린 유동성 자금이 신축 분양 시장으로 대거 쏠리는 양상이다.

■ '지금 안 사면 더 오른다'… 전국 분양가 신기록에 쏠린 청약
주택도시보증공사(HUG)에 따르면 전국 민간아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 1,900만 원을 돌파하며 역대 최고치를 고쳐 썼다. 특히 서울의 경우 3.3㎡당 평균 분양가가 4,400만 원을 넘어서며 전년 동기 대비 20% 이상 급등했다. 건설 원가 상승과 고금리 여파로 신규 공급 물량이 급감할 것이라는 '공급 가뭄' 공포감이 확산되면서, 예비 청약자들이 고분양가 리스크를 감수하고라도 청약 통장을 던지고 있다는 분석이 나온다.

■ 대출 문턱 높아지자 '현금 부자' 잔치… 당첨 양극화 심화
금융당국의 가계부채 관리 강화로 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계가 적용되면서 수분양자들의 대출 한도가 크게 축소됐다. 그럼에도 불구하고 시세 차익이 확실한 이른바 '줍줍'(무순위 청약)이나 입지가 뛰어난 분양 단지에는 수십만 명의 신청자가 몰리는 기현상이 벌어지고 있다. 대출 규제로 대출 의존도가 높은 서민층의 청약 진입 장벽은 높아진 반면, 현금 유동성을 확보한 자산가들이 청약 시장을 독식하는 양극화 현상이 가속화되고 있다는 지적이다.

■ 공사비 갈등에 정비사업 지연… 신축 희소성 가치 급상승
재건축·재개발 정비사업 현장에서 공사비 증액을 둘러싼 조합과 시공사 간 갈등이 격화되면서 수도권 핵심 입지의 아파트 입주 예정 물량이 줄어들고 있다. 부동산 시장 데이터에 따르면 향후 2년간 수도권 아파트 입주 물량은 예년 평균 대비 30% 이상 감소할 것으로 추산된다. 신축 아파트의 희소성이 더욱 높아짐에 따라 분양가 상승세 속에서도 양질의 사업장으로 쏠리는 청약 양극화는 당분간 계속될 전망이다.

■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트

향후 고금리 기조 유지와 자재비 인상 여파로 신규 분양가 하락 가능성은 극히 낮으며, 입지에 따른 청약 쏠림과 미분양 격차는 더욱 심화될 전망이다. 실수요자와 투자자는 분양가 상한제 적용 여부 및 인근 시세 대비 분양가 적정성을 면밀히 따져봐야 한다. 특히 대출 한도 축소에 따른 자금 조달 계획을 사전에 철저히 수립하고, 분양권 전매 제한 기한과 거주 의무 기간 등 법적 규제 사항을 계약 전 필수 체크포인트로 점검해야 한다.