▲ 법원 경매 입찰 서류와 경매 법정 현장. 주거용 물건과 상업용 물건 간의 응찰 열기가 극명하게 엇갈리고 있다.
법원 부동산 경매 시장에서 주거용 아파트와 상업용 수익형 부동산 간의 낙찰가율 격차가 극명하게 벌어지고 있다. 서울과 수도권 핵심지 아파트는 신축 분양가 급등에 부담을 느낀 실수요자들이 경매 시장으로 몰리며 감정가를 넘겨 낙찰되는 사례가 늘고 있으나, 상가와 오피스텔은 수차례 유찰되며 '반값 물건'으로 전락하는 모습이다.
■ 서울 아파트 평균 낙찰가율 89.4%… 2년 만에 최고 수준 회복
경매 전문 데이터에 따르면 이달 서울 아파트 경매 평균 낙찰가율은 89.4%로 전월 대비 2.1%포인트 상승했다. 특히 송파구, 양천구, 마포구 등 선호 학군지와 역세권 준신축 아파트는 평균 응찰자 수가 10명을 웃돌며 감정가의 100~105% 선에서 매각되고 있다. 일반 매매 시장의 호가 상승세가 경매 시장의 선행 지표로 작용하고 있다는 분석이다.
■ 상가·근린시설 낙찰가율 60% 붕괴… 공실 관리비 폭탄 우려
반면 상가와 근린생활시설 경매 시장은 찬바람이 매섭다. 전국 상가 낙찰가율은 58.2%에 머물며 역대 최저 수준을 맴돌고 있다. 감정가 5억 원짜리 신도시 상가가 3차례 유찰 끝에 2억 5,000만 원까지 떨어져도 유찰이 거듭된다. 임대차 시장에서 공실 해소가 불투명한 상황에서 낙찰자가 수백만 원에 달하는 미납 관리비와 대출 이자를 떠안아야 하기 때문이다.
■ 맹목적 반값 낙찰 경계… 대항력 있는 임차인 및 상권 분석 필수
전문가들은 감정가 대비 가격이 대폭 낮아졌다는 이유만으로 섣불리 상가 경매에 뛰어드는 것은 위험하다고 입을 모은다. 유치권 행사 여부와 선순위 임차인의 보증금 인수 부담을 면밀히 분석해야 하며, 인근 배후 세대의 소비 동선과 1층 점포의 실질 임대료 시세를 현장 임장을 통해 직접 확인해야 한다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
경매 시장은 시장 침체기 우량 자산을 저가 매수할 수 있는 기회이지만 철저한 리스크 관리가 전제되어야 한다. 경매 응찰자는 대출 한도 규제와 낙찰 잔금 납부 일정을 사전에 체크하고, 수익형 매물 투자자는 단순 수익률 계산보다 공실 발생 시 감내 가능한 최소 보유 비용을 계산해야 한다.