서울 분양시장에서 '무순위 청약(줍줍)'을 십수 차례 넘게 진행하고도 잔여 가구를 털어내지 못하는 단지가 늘면서 '서울 줍줍 무적 신화'가 흔들리고 있다. 고금리 기조와 강화된 대출 규제 여파로 수취 여력이 줄어든 수요자들이 분양가와 입지를 한층 철저하게 따지기 시작한 영향으로 풀이된다. 일부 단지는 최초 분양가 대비 수억 원 상당의 할인 분양 카드까지 꺼내 들었으나, 수요자들의 냉담한 반응 속에 서울 내부에서의 청약 양극화 현상은 더욱 고착화되는 양상이다.
■ 무순위 청약 수십 차례에도 '미달'… 꺾인 서울 '줍줍 불패'
부동산 업계에 따르면 서울 내 일부 신축 아파트 단지가 18차 무순위 청약을 진행했음에도 불구하고 잔여 가구 소진에 실패한 것으로 나타났다. 과거 '청약 당첨=로또'라는 인식 속에 무순위 청약만 열리면 수만 명의 인파가 몰리던 양상과 완전히 대치되는 결과다. 무순위 청약이 반복될수록 단지 브랜드 가치 하락과 잔금 유입 지연으로 시공사와 시행사의 자금 난항이 가중되는 선순환의 고리가 끊어지고 있다.
■ 고분양가에 입지 열세 겹쳐… 할인 분양 카드 내놔도 '썰렁'
이 같은 잔여 물량 적체의 주요 원인으로는 주변 시세 대비 과도하게 높게 책정된 분양가 책정 오판이 꼽힌다. 인근 단지의 매매가격이 조정받는 상황에서도 고분양가를 고수한 탓에 가격 메리트가 사라진 것이다. 수분양자를 모으기 위해 일부 사업장이 최대 10% 이상 할인 분양이나 발코니 무상 확장 등 파격적인 조건 변경을 내걸었지만, 향후 집값 하락 우려와 높은 대출 이자 부담으로 인해 매수세 회복으로는 이어지지 못하고 있다.
■ 옥석 가리기 국면 진입… 청약 양극화 속 가격 경쟁력이 관건
전문가들은 서울 분양시장이 단순한 공급 부족에 의한 상승장을 지나 철저한 '옥석 가리기' 국면에 진입했다고 진단한다. 입지와 시세 차익이 확실한 핵심지 단지에는 수백 대 일의 경쟁률이 몰리는 반면, 입지 경쟁력이 떨어지거나 상방 압력이 제한적인 단지는 외면받는 양극화가 심화되고 있다. 향후 분양 성공의 핵심은 입지적 장점과 더불어 시장이 수용할 수 있는 적정 수준의 분양가 책정 여부가 될 것으로 전망된다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
서울 분양시장은 정책 대출 문턱 상향과 금리 부담으로 인해 입지 및 가격에 따른 양극화 장세가 당분간 지속될 전망이다. 할인 분양 단지에 진입하려는 투자자 및 임대인은 기입주자들과의 분쟁 가능성, 잔금 대출 승인 비율 감액 여부, 입주 초기 전세 물량 폭증에 따른 '역전세 리스크'를 사전에 면밀히 체크해야 한다. 공인중개사는 분양권 수권 및 임대차 계약 시 특약사항으로 할인 분양 조건 변경에 따른 이행 책임을 명확히 적시하여 분쟁을 예방할 필요가 있다.