수도권 도심 주택 공급의 핵심 축인 재개발·재건축 정비사업이 각종 규제와 사업성 악화로 멈춰 서면서 주택 수급 불균형에 대한 우려가 커지고 있다. 정부가 개최한 부동산 정책 공개 토론회에서는 침체된 주택 공급 파이프라인을 복원하기 위해 정비사업 규제 완화와 세제 수술이 시급하다는 시장의 목소리가 쏟아졌다.
■ '공사비 급등에 멈춰선 정비사업'… 도심 공급 파이프라인 마비
최근 몇 년간 공사비가 30% 이상 급등한 상황에서 기존의 엄격한 개발 규제가 유지되면서 전국 주요 정비사업 구역의 사업성이 현저히 악화된 것으로 집계됐다. 조합과 시공사 간의 공사비 증액 갈등으로 사업 추진이 지연되거나 중단되는 사업장이 늘어나고 있으며, 이는 향후 2~3년 뒤 수도권 아파트 입주 가뭄으로 이어질 것이라는 지적이다. 도심 내 신규 택지가 부족한 상황에서 재개발·재건축 완화 없이는 실질적인 공급 확대가 불가능하다는 것이 전문가들의 공통된 분석이다.
■ 재초환 폐지·용적률 상향… '사업성 개선 없인 공급 불가능'
시장 전문가들과 학계에서는 주택 공급 확대를 추진하면서 정비사업 자금줄과 수익성을 막아두는 정책적 불일치를 정조준했다. 특히 재건축 초과이익환수제(재초환)의 전면 폐지 또는 과감한 완화와 함께 법정 최고 수준을 넘어서는 용적률 인센티브 제공이 시급하다고 입을 모았다. 조합원 부담금이 급증하는 현 구조에서는 과감한 사업성 개선책이 뒷받침되지 않을 경우 추진 동력을 상실할 수밖에 없다는 진단이다.
■ '실거주 의무·종부세 옥죄기 끊어야'… 세제·거래 규제 수술대
공급 물꼬를 터주기 위해서는 세제 및 매매 거래 관련 빗장도 함께 풀어야 한다는 의견이 지배적이다. 1주택자 대상 종합부동산세 부담 완화와 더불어 실거주 의무 규제 개편을 통해 주택 유통 물량을 활성화해야 한다는 조언이 이어졌다. 정비사업의 인허가 절차를 대폭 단축하는 통합심의 의무화 등 행정 절차의 간소화도 핵심 과제로 꼽혔다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 정부의 정비사업 속도전과 세제 개편 논의가 본격화될 것으로 보이나, 입법 과제가 매몰되어 있어 실제 제도화까지는 시차가 불가피할 전망이다. 투자자와 임대인은 용적률 상향 및 인허가 단축 수혜가 예상되는 서울 핵심지 정비사업 구역을 선별하여 접근하되, 조합원 분담금 증가 리스크를 면밀히 계산해야 한다. 공인중개사는 재건축 입주권 거래 시 초과이익환수제 재산정 여부 및 실거주 의무 유예 기간에 관한 특약 문구를 철저히 점검하여 매매 계약을 진행해야 한다.