상업용 부동산 시장이 자산 유형과 입지에 따라 극명한 양극화 양상을 보이고 있다. 도심 핵심지의 프라임 오피스 시장은 견조한 기업 임차 수요를 바탕으로 최고 임대료를 경신하는 반면, 생활형 상가와 소규모 상업시설은 소비 위축과 고금리 부담이 맞물리며 공실 우려가 심화되는 양상이다. 유형별 수익성 디커플링(탈동조화) 현상이 가속화됨에 따라 자산운용 및 임대차 시장 전반의 재편이 불가피할 전망이다.
■ 업무용 프라임 오피스, '0%대 공실률'에 임대료 신고가 행진
서울 도심권(CBD)과 강남권(GBD) 등 핵심 업무지구의 프라임 오피스는 주요 기업 및 글로벌 IT·금융사의 확장 수요에 힘입어 심각한 매물 가뭄을 겪고 있다. 서울 주요 권역의 오피스 평균 공실률은 2~3%대의 극히 낮은 수준을 유지하고 있으며, 주요 빌딩의 3.3㎡당 실효임대료 역시 10만 원선을 넘어서며 역대 최고치를 다시 썼다. 신규 공급 물량이 극히 제한적인 구조 속에서 우량 임차인을 확보한 대형 오피스 자산으로 매수세가 강하게 쏠리는 모양새다.
■ 내수 부진 타격받은 상가·지식산업센터… 공실률 상승 압박
반면 리테일 상가와 최근 수년간 과잉 공급된 지식산업센터 등 상업·준공업용 자산은 뚜렷한 경고등이 켜졌다. 내수 경기 침체와 고금리 장기화로 자영업 폐업이 이어지면서 중소형 상가의 전국 평균 공실률은 13% 안팎까지 상승했다. 특히 비역세권에 위치한 지식산업센터의 경우 초기 입주율 저조와 매매가 하락이 겹치면서 파격적인 렌트프리(무료 임대) 조건 제시에도 임차인을 구하지 못하는 고전이 지속되고 있다.
■ 금리·공급 여건 차별화… 자산별 맞춤 임대 전략 필수
전문가들은 통화정책 완화 지연과 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 우려 속에 상업용 부동산 자산 간 양극화가 한층 가파라질 것으로 보고 있다. 자산 입지와 주요 임차인의 업종 구성에 따라 자산 가치 격차가 더욱 벌어질 수밖에 없다는 분석이다. 이에 따라 단순한 보유 전략에서 벗어나 자산 재구조화, 밸류애드(Value-add) 리모델링, 업종 재배치 등 적극적인 자산관리 실행이 시장 생존의 핵심 변수로 부상하고 있다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
향후 상업용 부동산 시장은 금리 인하 시점과 내수 회복 속도에 따라 자산별 수익성 양극화가 이어질 전망이다. 임대인은 임차인 유치를 위해 렌트프리 기간 및 인테리어 지원(TI) 특약을 명확히 구획해야 하며, 공인중개사는 동일 권역 내 입지 및 업종별 권리금·공실 리스크를 사전 분석해 신중히 중개해야 한다. 투자자는 단기 임대수익률보다 임차인의 재무 건전성과 장기 계약 지속 가능성을 최우선으로 검증할 필요가 있다.