아파트에 대한 정부의 금융 규제가 대폭 강화되면서 수익형 부동산 시장이 뜻밖의 수혜를 누리고 있다. 대출 문턱이 높아진 아파트 대신 오피스텔로 주거 및 투자 수요가 대거 유입되면서 전국 오피스텔 임대수익률이 역대 최고 수준을 고쳐 쓰고 있는 것으로 나타났다.
■ '아파트 대출 죔쇠' 반사이익… 수도권 오피스텔 수익률 5.2% 돌파
부동산 통계에 따르면 전국 오피스텔 평균 임대수익률은 최근 연 5.27%를 기록하며 관련 통계 집계 이래 가장 높은 수치를 기록했다. 특히 서울을 포함한 수도권 오피스텔 임대수익률 역시 연 5.18%로 급상승하며 자금 경색 속에서도 유의미한 수치를 보였다. 이는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 적용 등 아파트 대출 조이기 정책에 따라 수요자들이 상대적으로 대출 접근성이 용이하고 자금 부담이 적은 오피스텔 월세 시장으로 몰린 결과로 분석된다.
■ 전세 사기 여파와 고금리에 '월세 선호' 가속… 임대료 지속 상승
이 같은 임대수익률 상승의 핵심 동력은 가파른 월세 가격 오름세다. 최근 빌라 및 다세대 주택의 전세 보증금 미반환 우려로 촉발된 '전세의 월세화' 현상이 오피스텔 시장으로 완전히 정착했다. 실제로 서울 주요 도심 및 역세권 오피스텔의 평균 월세 가격은 전년 동기 대비 4.8% 이상 상승한 것으로 집계됐다. 고금리 기조 지속으로 전세대출 이자 부담이 커진 세입자들이 차라리 월세를 택하면서 임대인들의 월세 수입 창출 여건이 대폭 개선된 셈이다.
■ 매매가 하락과 임대료 상승의 접점… '수익률 착시' 주의 목소리도
다만 전문가들은 수익률 지표 상승이 매매 가격 하락에 따른 '착시 효과'일 가능성도 배제할 수 없다고 지적한다. 오피스텔 매매 가격 지수는 전년 대비 1.5%가량 하락한 상태에서 월세만 오른 까닭에 분모(매매가)가 줄어 수익률 숫자가 상대적으로 높아졌다는 설명이다. 향후 공급 물량이 집중되는 일부 경기 외곽 지역에서는 공실 발생 위험과 함께 관리비 부담이 커질 수 있어 자산 가치 상승을 동반한 알짜 매물 선별이 그 어느 때보다 중요해졌다는 제언이 나온다.
■ 공실뉴스 시장전망 & 체크포인트
가계대출 억제 정책이 이어지는 가운데 당분간 수익형 부동산으로의 월세 수요 유입과 임대수익률 우상향 흐름은 지속될 전망이다. 임대인과 공인중개사는 월세 계약 시 임차인의 임대료 납부 능력과 보증보험 가입 여부를 면밀히 파악해야 하며, 실질 수익률 산정 시 공실률과 임대대리 수수료를 반영해야 한다. 투자자는 단순히 표시 수익률만 볼 것이 아니라, 역세권 입지와 건물 노후도에 따른 수리비 리스크까지 정밀 검토하는 안목이 요구된다.